Makelaar Utrecht:

Het bieden op een huis is misschien wel het moeilijkste onderdeel van het aankoopproces. Dat heeft alles te maken met het huis waar je op gaat bieden. Dit doe je immers niet voor niks: de woning is zeer aantrekkelijk, past goed bij en je hebt er (bijna) alles voor over om in dat huis te gaan wonen. En daar zit nu net het gevaar. Hoe ver ga je immers voor een woning? En blijft het realistisch? In deze blog ontdek je hoe je op een goede manier de onderhandelingen voert en wat hulp van een aankoopmakelaar voor je kan betekenen.

De voorbereiding van het bod

In het wilde weg een bedrag roepen, is niet handig. Voordat je überhaupt aan bezichtigen toekomt, heb je al het nodige voorwerk gedaan. Bieden op een huis kan pas goed als je weet wat je te besteden hebt. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen wat je kunt bieden en wat je wilt bieden. Soms is het namelijk niet verstandig om het maximale te lenen, bijvoorbeeld als je ondernemer bent of als je van plan bent om binnen een jaar van baan te wisselen.

Er is nog een argument om een maximumbedrag in je hoofd te hebben. De kans is namelijk aanwezig dat er meer bieders zijn, met overbieden als een van de mogelijke scenario’s. Overbieden hoeft in principe niet erg te zijn, op voorwaarde dat het binnen je budget blijft en dat je over eigen geld beschikt. Je krijgt een hypotheek voor de waarde van de woning en niet voor de koopsom. Blijkt uit de taxatie dat je € 20.000 te veel hebt betaald, dan moet dit bedrag met eigen geld worden opgehoest.

Het bieden: bepaal de woningwaarde

Wanneer je gaat bieden, is het goed om de echte waarde van de woning te kennen. Helemaal precies ga je dat niet weten, maar bepaalde informatie kun je makkelijk online vinden, zoals de WOZ-waarde. De waarde van onroerende zaken is voor iedereen openbaar. Nu zal de vraagprijs wat hoger liggen dan de WOZ-waarde, maar als het verschil 20% is, weet je dat de vraagprijs te hoog is.

Wanneer je huis letterlijk onder water staat, ben je niet blij. Een huis dat figuurlijk onder water staat, is minstens zo vervelend. Dit betekent dat je hypotheekschuld hoger is dan de waarde van je huis. De overheid heeft er de laatste jaren veel aan gedaan om dit scenario te voorkomen, maar bij bepaalde hypotheekvormen kan het gebeuren. In deze blog leggen we uit wat je kunt doen om de gevolgen van je huis onder water te beperken.

Is je huis onder water een probleem?

Zolang je niet van plan bent om te verhuizen, is er in principe niks aan de hand. Je betaalt braaf je hypotheeklasten en merkt niet eens dat je hypotheekschuld hoger is dan de waarde van je woning. Als je de woning wilt verkopen, is het een ander verhaal.

Stel dat je een hypotheekschuld hebt van € 400.000 en je woning verkoopt voor € 350.000, dan heb je een restschuld van € 50.000. Je huis staat dus onder water voor een bedrag van een halve ton. Hoewel dit geen gunstig vooruitzicht is, zijn er manieren om de restschuld op te vangen.

Staat mijn huis onder water?

Vraag je je af of jouw huis onder water staat? De berekening is over het algemeen redelijk eenvoudig, maar er spelen meerdere factoren een rol. Je hebt deze bedragen nodig:

·        Je resterende hypotheekschuld

·        De waarde van je woning

·        Eventueel opgebouwd vermogen

Je resterende hypotheekschuld kun je makkelijk bepalen. In het jaaroverzicht van je hypotheekverstrekker staat de hoogte van je schuld en hoeveel vermogen je hebt opgebouwd binnen je hypotheek. Dit laatste kan onder andere bij een bankspaarhypotheek en een beleggingshypotheek.

Het kopen van een appartement is wat anders dan een huis. Weliswaar gaat het in beide gevallen om koop, bij het kopen van een appartement word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Dat lijkt een kleinigheid, maar is het niet. Zo heeft dit mogelijk gevolgen voor de verzekeringen die je moet afsluiten, bij welke geldverstrekker je een hypotheek kunt krijgen en hoe hoog je maandlasten gaan bedragen. Deze blog geeft antwoord op alle vragen die je hebt over een appartement kopen.

De Vereniging van Eigenaars

De Vereniging van Eigenaars (of Vereniging van Eigenaren) is verplicht voor iedereen die eigenaar wordt van een appartement in een gesplitst gebouw. Je kunt dus niet beslissen om geen lid te worden van de VvE. Het lidmaatschap is gekoppeld aan het eigendom van het appartement.

Minstens eenmaal per jaar is er een algemene ledenvergadering die wordt uitgeschreven door het bestuur van de VvE. Op de agenda staan in ieder geval de begroting voor het begonnen of komende boekjaar en de winst- en verliesrekening. Eigenaren die in het bestuur willen, kunnen zich verkiesbaar stellen. Ze worden door de vergadering gekozen.

Een van de voordelen van een VvE is dat er geld is voor gemeenschappelijk onderhoud. Stel dat de kozijnen moeten worden geschilderd, dan gebeurt dat in één keer in het hele complex, in plaats van dat iedere eigenaar dit apart moet regelen.

Slapende VvE

Er bestaat ook zoiets als een slapende VvE. Dat betekent dat er geen vergaderingen meer worden gehouden en dat er geen geld voor groot onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke ruimtes opzij wordt gezet. Dat betekent dat je als eigenaar zelf verantwoordelijk bent voor het onderhoud.

Wanneer je een appartement hebt gekocht en het niet eens bent met de slapende VvE, dan kun je hier werk van maken, door zelf het initiatief te nemen om weer te vergaderen en onderhoud te plegen. Een gemeente kan eisen dat de VvE onderhoud gaat uitvoeren. Gebeurt dat niet, dan doet de gemeente het zelf, maar zijn de kosten voor de VvE.

Welke verzekeringen zijn verplicht bij een appartement kopen?

Ook dit is afhankelijk van de VvE. De kans is zeer groot dat je verplicht een collectieve opstalverzekering moet afsluiten. De opstalverzekering is niet wettelijk verplicht, maar hypotheekverstrekkers eisen dit vaak wel. Bij een appartement eist de VvE vaak een collectieve opstalverzekering. Stel dat er brand uitbreekt en meerdere appartementen beschadigd raken, dan wordt deze schade uit de collectieve verzekering gedekt.

Andere eisen op het gebied van verzekeringen zijn er vaak niet. Dat neemt niet weg dat het verstandig is om ook een inboedelverzekering af te sluiten. Als we bij het voorbeeld van de brand blijven, dan is niet alleen je appartement verzekerd tegen schade, maar ook je spullen.

Appartement kopen en je hypotheek

In principe kun je bij alle hypotheekverstrekkers terecht om de koop van je appartement te financieren. Alleen zal de hypotheekverstrekker wel het nodige vragen over de Vereniging van Eigenaars. Bij een slapende VvE zijn de meesten geneigd om geen hypotheek te geven. Door een hypotheekadviseur om hulp te vragen, weet je meteen welke aanbieders wel of geen hypotheek verstrekken.

Je maandelijkse bijdrage

Als eigenaar van een appartement en lid van de VvE kom je in aanraking met servicekosten. De hoogte van de maandelijkse bijdrage is afhankelijk van de VvE. Hiermee worden zaken als het onderhoud aan het gebouw, de opstalverzekering, het schoonmaken van de algemene ruimtes en energiebesparende maatregelen betaald.

Het lijkt gunstig om zo min mogelijk te betalen, maar dat is het niet altijd. Andersom geldt dat hoge servicekosten niet direct zorgen voor perfect onderhoud. De hoogte van de servicekosten wordt bepaald door de VvE.

Je appartement verbouwen

Een huis mag je, binnen bepaalde grenzen, volop verbouwen, voor een appartement ligt dat anders. Als je het appartement wilt verbouwen, is het slim om de VvE-regels te bekijken over wat wel en niet mag. Meestal zijn de volgende zaken niet toegestaan:

·        Veranderingen aan dragende muren, omdat de structuur van het gebouw daardoor beïnvloed kan worden.

·        Airconditioning of zonnepanelen, omdat de buitenkant van het gebouw een gemeenschappelijk deel is.

·        Wijzigingen in de leidingen, omdat dit gemeenschappelijke voorzieningen kunnen zijn.

·        Vervanging van kozijnen, omdat ze meestal onderdeel zijn van de buitengevel en daarmee een gemeenschappelijk onderdeel.

De volgende zaken mag je vaak wel verbouwen zonder toestemming van de VvE:

·        Vervangen keukenapparatuur of sanitair.

·        Schilderen of behangen van de muren.

·        Nieuwe vloerbedekking of een nieuwe vloer.

Houd er rekening mee dat de regels per VvE kunnen verschillen.

Appartement kopen: het aanbod

Een bezichtiging van een huis is een van de belangrijkste stappen van het aankoopproces. Tijdens de bezichtiging gaat het niet alleen om de indruk van het huis, maar ook om het stellen van de juiste vragen. En dat zijn er heel wat. Een goede voorbereiding is ook in dit geval het halve werk. In deze blog leggen we uit waar je tijdens een bezichtiging op let en hoe je het beste te werk kunt gaan.

Tip 1: vergeet de foto’s

Een huis kan er op de foto nog zo mooi uitzien, dit zegt lang niet altijd iets over hoe de woning er in de praktijk uitziet. We weten dat het moeilijk is, maar probeer tijdens de bezichtiging te doen alsof je pas voor het eerst beelden van de woning ziet. Dan krijg je een reëel beeld en kun je kritisch naar alle aspecten kijken. Een bezichtiging kan soms tot teleurstellingen leiden. Hier dien je dan ook rekening mee te houden.

Tip 2: maak een checklist

Tijdens een bezichtiging komt er een heleboel op je af. De woning zelf uiteraard, de omgeving, de tuin en eventueel de buren. En dan zit je ook nog met een hoop vragen die je wilt stellen. Zonder checklist zal je zeker enkele belangrijke vragen vergeten. Voor de bezichtiging maak je dan ook een lijst met punten die je wilt bespreken. Daardoor kun je de woning gerichter bekijken en ga je met een compleet beeld weer naar huis.

Dit zijn enkele voorbeelden van punten die je op je checklist mag zetten:

·        Energielabel

·        Kosten koper of vrij op naam

·        Voorzieningen in de buurt

·        Parkeermogelijkheden

·        Eventuele geluidsoverlast door een drukke straat of school in de buurt

·        Onderhoud schilderwerk

Tip 3: maak foto’s

Een bezichtiging duurt meestal een half uur tot een uur. Dat lijkt veel, maar het vliegt voorbij. In dat half uur tot uur krijg je een hoop indrukken, te veel om allemaal te onthouden. Daarom ga je tijdens de bezichtiging zelf foto’s en eventueel video’s maken. Zo kun je later nog eens in alle rust naar de beelden kijken.

Tip 4: kijk door het interieur heen

Sommigen kunnen het interieur in de woning negeren, anderen vinden het weer lastig om hier doorheen te kijken. Toch is het zaak om dat wel te doen. Een woning ziet er leeg heel anders uit dan wanneer jouw meubels erin staan, of die van de verkoper. Goed rondkijken kan je hierbij helpen. En vaar niet blind op de verkoper of de makelaar, maar maak er je eigen bezichtiging van. Een eerste indruk krijg je maar één keer, deze moet dus goed zijn.

Tip 5: de staat van het schilderwerk en de kozijnen

Voor de uitstraling van de woning is het belangrijk dat de staat van het schilderwerk en de kozijnen goed is. Zijn het schilderwerk en de kozijnen aan onderhoud toe, dan betekent dit dat je snel met extra kosten komt te zitten. Daarnaast is het een aanwijzing dat er meer met de woning aan de hand kan zijn. Een bouwkundige keuring is dan ook aan te raden.

Tip 6: onderzoeksplicht en verborgen gebreken

De koper heeft een onderzoeksplicht en de verkoper een mededelingsplicht. Dat betekent dat je tijdens de bezichtiging vraagt of het huis gebreken heeft en zelf ook goed rond kijkt. Waar let je op? Onder meer op vocht in de kruipruimte, vochtige plekken in de badkamer en bij de wasmachine, tocht op zolder en meer van dat soort zaken.

Stel dat je twee maanden in het huis woont en de kelder onder water staat, dan kun je kijken of dit onder verborgen gebreken valt. Het kan lastig zijn om dit aan te tonen, bovendien levert het een hoop gedoe op. Dit voorkom je door tijdens de bezichtiging goed onderzoek uit te voeren.

Tip 7: het energielabel

Dit is een van de punten op je checklist. Het energielabel zegt veel over de woning, niet alleen voor nu, maar ook voor de toekomst. Energielabel F of G betekent dat je op korte termijn kunt gaan verduurzamen. Op zich is dat niet erg, maar je kunt er in je eventuele bod wel rekening mee houden, door wat lager te gaan zitten.

Een woning met energielabel A of B heeft als voordeel dat je op dat vlak niet direct hoeft te investeren. Aan de andere kant is het zo dat je energiebesparende maatregelen vaak kunt meefinancieren in je hypotheek.

Tip 8: rondje in de buurt

Natuurlijk gaat het om het huis, maar neem tijdens (of na) de bezichtiging ook de buurt mee. Daar hoef je echt geen uren aan te besteden, een korte wandeling is al genoeg. Is het druk in de buurt? Zijn er voldoende parkeermogelijkheden? Is er een supermarkt op loopafstand en hoe zit het met de andere voorzieningen?

De wandeling geeft je een goede indruk van hoe het is om in de buurt te wonen. Als het kan, bel je nog even bij de buren aan. Zo krijg je helemaal een compleet beeld.

Tip 9: stel vragen

Je hebt maar een kans om een huis te bezichtigen (of twee kansen). Daarom doe je er goed aan om er zo veel mogelijk uit te halen. Een belangrijk onderdeel van de bezichtiging is het stellen van vragen. Je stelt de verkoopmakelaar alle vragen die je hebt. Het is zijn plicht om jou een zo compleet mogelijk beeld van het huis te geven.

Tip 10: kies voor een aankoopmakelaar

In principe heeft de WOZ-waarde helemaal niets met de aankoop- of verkoopprijs van de woning te maken. De WOZ-waarde wordt door de gemeente vastgesteld, ieder jaar opnieuw. Je hebt zelf eigenlijk geen invloed op dit bedrag. De gemeente bepaalt als uitvoerder de waarde van alle onroerende zaken op het grondgebied van de gemeente, dus ook van bedrijfspanden en gronden. De WOZ-waarde is doorslaggevend voor hoeveel belasting je moet betalen. Er valt echter nog veel meer te vertellen over dit begrip en ook over de vraag of het bij de aan- of verkoop van een woning goed is om de WOZ-waarde erbij te pakken.

Wat is de WOZ-waarde?

We hebben er al het een en ander over verteld, maar laten we bij het begin beginnen. WOZ staat voor waardering onroerende zaken. De wet WOZ is in 1994 aangenomen. Voor die tijd mochten belastingplichtigen (in dit geval huizenbezitters) zelf de waarde van hun woning vaststellen. Daar was de overheid niet tevreden over, omdat het tot gesjoemel kon leiden. Daarom bepaalt de gemeente tegenwoordig de WOZ-waarde.

Is dat een goede keuze geweest? Vooropgesteld staat dat het een bende wordt als mensen zelf de waarde van hun woning mogen bepalen. Zeker omdat daar het betalen van belasting aan is gekoppeld. Je hoeft geen detective te zijn om te bedenken dat mensen dan gaan sjoemelen. Aan de andere kant is het zo dat gemeenten geregeld aan de hoge kant gaan zitten. En dan kun je je afvragen of dit wel zo eerlijk is. Hier komen we straks nog op terug.

Zo bepaalt een gemeente de WOZ-waarde

We gaan hier niks zeggen over het werk van jouw gemeente, maar feit is dat de WOZ-waarde regelmatig wordt aangevochten, omdat deze te hoog is. Het zal de meeste mensen worst wezen hoeveel hun woning waard is, ware het niet dat de onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting en in sommige gevallen de rioolheffing aan de WOZ-waarde zijn gekoppeld. En dan is het ineens minder leuk als je woning in een jaar tijd € 50.000 meer waard is geworden.

Bij de berekening van de WOZ-waarde kijkt de gemeente naar een aantal punten:

• De ligging van de woning
• Inhoudsgegevens
• Oppervlaktegegevens
• Verkoopcijfers van woningen in de buurt

Je hoeft hier dus helemaal niks voor te doen. Je krijgt vanzelf een brief van de gemeente met de WOZ-beschikking, vergezeld van een verzoek om de eerder genoemde belastingen te betalen.

Eigenwoningforfait

De WOZ-waarde zegt ook iets over het eigenwoningforfait, dat bij je inkomsten in box 1 wordt opgeteld. Voor de meeste mensen gaat het om 0,35%. Bij een woning van vier ton komt het neer op een kleine 600 euro extra belasting dat betaald moet worden. Dit is overigens fiscaal aftrekbaar.

Zelf je WOZ-waarde berekenen

Het is je vast en zeker niet ontgaan dat de huizenprijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) houdt de cijfers per maand bij. Ten opzichte van 2020 is de gemiddelde verkoopprijs van woningen gestegen van zo’n € 330.000 naar ruim € 460.000. Dat heeft uiteraard ook gevolgen voor de WOZ-waarde.

Dat neemt niet weg dat je bezwaar kunt maken tegen een in jouw ogen te hoge WOZ-waarde. Helaas is het niet mogelijk om zelf de waarde te berekenen. Je kunt er wel een rekensom op losgooien, maar dit gaat niks uithalen. De gemeente bepaalt de WOZ-waarde, en niet jij.

Maar daarmee is het zeker geen verloren zaak.

Taxatie

Bezwaar maken kan altijd, de kans van slagen wordt echter een stuk groter als je met goede argumenten. Oftewel: je kunt aantonen dat de gemeente te hoog heeft ingezet.

Om de waarde van je woning goed te bepalen, is er maar een echte optie: de taxatie. Ook een taxatie is een schatting, maar wel een zeer grondige. De waarde van de woning wordt bepaald aan de hand van de volgende factoren:

·        De locatie

·        De grootte van het perceel

·        De staat van onderhoud

·        De bouwkundige staat van de woning

Je kent vast en zeker de term verborgen gebreken wel. Dit is typisch een voorbeeld van iets waar je niet mee in aanraking wilt komen. Verborgen gebreken kosten niet alleen geld, ze zorgen ook voor een hoop stress. Je hebt je net vol goede moed in het avontuur van je nieuwe woning gestort. En dan blijkt na een paar maanden dat er iets mis is. Een lekkage, problemen met de elektra of een kapotte carport. Wat het ook is, je zit met de gebakken peren. En wie draait er op voor de kosten? In deze blog leggen we uit wat verborgen gebreken zijn en ontdek je hoe je ze voorkomt.

De definitie van verborgen gebreken

Voordat we naar voorbeelden van verborgen gebreken kijken, pakken we eerst de definitie erbij. Verborgen gebreken zijn defecten of problemen aan iets dat je net gekocht hebt. Een huis is het bekendste geval, maar verborgen gebreken kunnen ook bij auto’s of apparaten optreden.

Het gaat erom dat de gebreken bij de aankoop niet zichtbaar waren en dat de koper niet wist dat ze bestonden. Verborgen gebreken belemmeren normaal gebruik van het product of maken het minder geschikt voor het beoogde doel. Bij een huis gaat het er dus om dat er zaken aan de woning niet kloppen of al kapot zijn, zonder dat je dat als koper van tevoren kon weten.

Kenmerken van verborgen gebreken

Om verborgen gebreken aan te tonen, is het belangrijk om aan bepaalde kenmerken te voldoen. Dit zijn ze:

• Niet zichtbaar bij de aankoop: het gebrek was niet eenvoudig te ontdekken bij een normale inspectie.

• Bestond al voor de koop: het probleem was er al voordat de verkoper het product aan de koper overdroeg.

• Belangrijk voor normaal gebruik: het gebrek beïnvloedt de functionaliteit of bruikbaarheid van het product aanzienlijk.

Voorbeelden van verborgen gebreken

Het is niet altijd eenvoudig om te kunnen aantonen dat het daadwerkelijk om verborgen gebreken gaat. Daarom hebben we enkele voorbeelden voor je. Dit maakt duidelijk wat een verborgen gebrek is en wat niet.

Lekkage in de fundering

Nadat je een paar maanden in je nieuwe huis woont, is de keldermuur nat of komt er water door de vloer omhoog. Het probleem zit in de fundering, met scheuren en een slechte waterkering tot gevolg.

Dit is een verborgen gebrek als dit tijdens de bezichtiging niet te zien was, bijvoorbeeld omdat de kelder droog leek of het probleem tijdelijk was gemaskeerd met een laag verf of pleisterwerk. Zag je tijdens de bezichtiging wel vochtplekken in de kelder, maar heb je daar niet op doorgevraagd, dan is dit geen verborgen gebrek en zijn de kosten voor jou.

Houtworm in de constructie

Zit je net lekker met je wijntje op de bank, valt op dat de vloer aangetast is door houtworm. Of door de boktor, een ander ‘vriendelijk’ beestje. Leuk zijn ze helemaal niet, het hout wordt broos of verzwakt, wat risico’s voor de constructie kan opleveren.

Dit is een verborgen gebrek als de schade was bedekt door afwerking, zoals gipsplaten of een vloerbedekking. Daardoor kon je het zonder grondig onderzoek niet zien.

Problemen met de elektrische installatie

De stroom kan altijd een keer uitvallen, maar wanneer dit vaak gebeurt, is er iets aan de hand. Bijvoorbeeld dat bepaalde stopcontacten en schakelaars niet veilig zijn. Dit kan wijzen op verouderde bedrading of ondeugdelijk aangelegde installaties. Jammer genoeg zijn er aardig wat doe-het-zelvers die menen net zulk goed werk te leveren als elektriciens.

Dit valt onder verborgen gebreken als de installatie tijdens de bezichtiging werkte en er geen makkelijke manier was om de staat van de bedrading te beoordelen, zonder daarvoor uitvoerig technisch onderzoek te doen.

Wat moet je doen bij verborgen gebreken?

Als koper word je in Nederland beschermd door de wet. Alleen heb je daar bij verborgen gebreken lang niet altijd iets aan. Vaak geldt namelijk het principe ‘de koper let op’. Bij duidelijke verborgen gebreken kun je natuurlijk wel de verkoper aansprakelijk stellen.

Daarvoor heb je bewijsmateriaal nodig, zoals foto’s en een inspectierapport. Ook is het slim om een expert in te schakelen, zoals een bouwkundige of een jurist. Het is heel vervelend om in aanraking te komen met verborgen gebreken, maar helaas is het vaak vergelijkbaar met een deuk in je auto zonder briefje onder de ruitenwisser. Zie maar eens aan te tonen dat het probleem niet door jou is veroorzaakt.

Zo voorkom je verborgen gebreken

Ben je op zoek naar een huis? Dan heb je waarschijnlijk al een beetje rondgekeken, online en fysiek. En uiteraard valt je oog meteen op de vraagprijs. Je wilt immers snel weten of de woning van je dromen ook realistisch is. Achter de vraagprijs staat de afkorting k.k.. Dit betekent kosten koper. Zoals de naam al doet vermoeden, zijn dit kosten die de koper van de woning moet betalen. Om hoeveel het gaat? Dat is zeer wisselend en daarom gaan we de verschillende scenario’s met je doornemen.

Hier bestaan kosten koper uit

Schrik vooral niet van het lijstje dat hieronder staat. Zo lijkt het misschien wel alsof er nog minstens een ton bovenop het aankoopbedrag komt. Dat is niet het geval, tenzij je een woning van 20 miljoen koopt. Maar daar gaan we niet vanuit. De kosten koper bedragen over het algemeen 5 tot 6 procent van het aankoopbedrag.

Overdrachtsbelasting

Een flinke hap van de kosten koper wordt opgeslokt door de overdrachtsbelasting. Wanneer je een bestaand huis koopt, betaal je 2% overdrachtsbelasting. Daarbij is het belangrijk om te vermelden dat dit gaat om hoofdverblijven. Wanneer je het huis koopt om het te gaan verhuren, betaal je maar liefst 10,4% overdrachtsbelasting. Goed om in je achterhoofd te houden bij het kopen van een beleggingspand.

De startersvrijstelling

De overdrachtsbelasting van een woning met een waarde van drie ton bedraagt € 6.000. Nu is er voor starters een mogelijkheid om de overdrachtsbelasting niet te betalen. Als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent, betaal je eenmalig geen overdrachtsbelasting als je een bestaand huis koopt. Dit is de startersvrijstelling.

Je moet bij de notaris verklaren dat je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken en dat je niet eerder gebruik hebt gemaakt van de vrijstelling. Voldoe je daaraan, dan kom je ervoor in aanmerking. Dit moet je ook verklaren bij de notaris. Verder moet je ook verklaren dat je niet eerder gebruik hebt gemaakt van de startersvrijstelling. De vrijstelling geldt alleen voor woningen met een waarde van maximaal € 525.000. Ieder jaar stijgt dit bedrag een beetje, conform de inflatie.

Notariskosten

De notaris is niet alleen nodig voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting. De leveringsakte wordt door de notaris opgemaakt. Hierin staat de overdracht van de woning beschreven. Ook voor het opmaken van de hypotheekakte worden notariskosten gemaakt. Hoeveel dit precies is, hangt af van welke notaris je kiest. Ga uit van € 1.000 tot € 1.500.

Makelaarskosten

Een huis kopen is niet goedkoop. Goed, het grootste deel van de uitgave wordt betaald uit de hypotheek. Maar je hebt altijd met extra kosten te maken, ook wanneer je vrij op naam koopt. En dan hebben we het nog niet eens over eventuele verbouwingen aan de woning, het aanschaffen van interieur en de verhuiswagen. Het lijkt dan ook slim om zoveel te besparen op extra kosten. Deels is dat waar, zolang je maar niet bespaart op de kosten van een aankoopmakelaar. In dit artikel lees je wat de voordelen van een aankoopmakelaar zijn en wat het je ongeveer gaat kosten.

Wat doet een aankoopmakelaar?

Een aankoopmakelaar is je begeleider bij het vinden en kopen van een huis. Jij hebt een grote invloed op wat de aankoopmakelaar allemaal wel en niet doet. Zo kun je ervoor kiezen om hem of haar mee te nemen naar bezichtigingen. Wat ons betreft is dit altijd slim, omdat een aankoopmakelaar een hoop kennis en ervaring heeft. Hier kun je tijdens de bezichtiging handig gebruik van maken. Een aankoopmakelaar heeft een goed oog voor de staat van de woning, let op eventuele verborgen gebreken en is daarnaast een extra paar ogen.

Wanneer je een bod wilt uitbrengen op de woning bepaal je de hoogte in overleg met de aankoopmakelaar. Bij biedingen is het zaak om niet te hoog, maar ook niet te laag te gaan zitten. Een te laag bod kan beledigend overkomen en toekomstige onderhandelingen alleen maar moeilijker maken. Als jullie het eens zijn over het bod brengt de aankoopmakelaar dit namens jou uit. Wanneer er onderhandelingen nodig zijn (wat meestal het geval is), doet de aankoopmakelaar dit voor je.

We gaan nog even terug naar het begin. De samenwerking begint namelijk met het op papier zetten van jouw wensen. Daarbij wordt ook je budget meegenomen. Op basis hiervan gaat een aankoopmakelaar op zoek naar geschikte woningen. Een groot pluspunt van aankoopmakelaars is hun grote netwerk. Natuurlijk, op Funda kun je een heleboel vinden, maar aankoopmakelaars kennen de verborgen parels, die nog helemaal niet online staan. En ze weten vaak meer over woningen dan jou.

Verschillende pakketten aankoopmakelaar

Wat jouw aankoopmakelaar precies voor je doet, mag je zelf bepalen. Meestal wordt er gewerkt met pakketten waarin bepaalde diensten zitten, of juist niet. Je kunt zelf prima inschatten wat je fijn vindt. Ondersteuning van A tot Z is zeker mogelijk en voor de meeste mensen de beste keuze. Een huis kopen is immers niet niks.

Wat kost een aankoopmakelaar?

Het zal je niet verrassen dat er voor een aankoopmakelaar betaald moet worden. De tarieven zijn verschillend. Er zijn makelaars die werken met een vast tarief, terwijl anderen een bepaald percentage van de aankoopprijs vragen. Dit wordt ook wel courtage genoemd. De gemiddelde courtage bedraagt 1 tot 2 procent van het aankoopbedrag.

Gezien de hoge huizenprijzen van dit moment is het zeer waarschijnlijk dat huizenverkopers winst maken bij de verkoop van hun woning. Na aftrek van alle kosten en het aflossen van de hypotheek zal er een bedrag overblijven. Dit wordt de overwaarde genoemd. Dit is voor huizenverkopers gunstig, maar er zijn wel wat regels rondom de overwaarde. In deze blog leggen we je uit wat je met de overwaarde kunt doen, en wat je er niet mee mag doen.

Wat is overwaarde?

Daarnet hebben we al kort uitgelegd wat er onder overwaarde wordt verstaan. Dat gaan we nu wat uitgebreider doen. Wanneer de netto verkoopopbrengst van je huis hoger is dan de resterende schuld van de hypotheek, heb je overwaarde. Het is het verschil tussen de vrije verkoopwaarde van je woning en de nog resterende hypotheekschuld, met aftrek van de verkoopkosten.

Je kunt de overwaarde zelf berekenen, of in ieder geval grotendeels. De hoogte van je hypotheekschuld kun je opzoeken. De verkoopkosten bestaan uit kosten voor de makelaar, eventueel het aanvragen van een energielabel en het verkoopklaar maken van de woning. Deze bedragen zijn allemaal makkelijk te vinden en/of te bedenken. Je hebt er echter nog eentje nodig.

Starters opgelet: dit zijn de kansen om een woning te kopen

“Vroeger was alles beter.”
Vervelend hè als iemand dat tegen je zegt. Nu is het vaak goed bedoeld, alleen zit er lang niet altijd een kern van waarheid in. Neem het kopen van een huis voor starters als voorbeeld. Er zijn periodes geweest dat dat net zo kansrijk was als de jackpot in de Staatsloterij. Bij wijze van spreken hè. Gelukkig zijn er tegenwoordig meer mogelijkheden voor starters op de woningmarkt. Wat die kansen zijn, leggen we in deze blog uit.

Eigen geld is nodig

We beginnen met een duidelijke boodschap. Tot 2018 was het mogelijk om meer dan 100% van de koopsom te lenen. Dat betekende dat de kosten koper uit de hypotheek konden worden betaald. Dat is niet meer zo. Tegenwoordig mag je maximaal 100% van het aankoopbedrag lenen. Met als gevolg dat de kosten koper met eigen geld betaald moeten worden. Laat dat nu net een uitdaging zijn voor starters.

De kosten koper bedragen ongeveer 5 tot 6% van de koopsom. Bij een woning van € 300.000 is dat een bedrag van € 15.000 tot € 18.000. Een hoop geld. Nu zijn er ook woningen die vrij op naam verkocht worden. Dit zijn bijna altijd nieuwbouwwoningen. Dan hoef je de kosten koper niet te betalen, maar zijn er mogelijk extra kosten voor de inrichting van de woning.

Vrijstelling overdrachtsbelasting

Een deel van de kosten koper wordt ingenomen door de overdrachtsbelasting. Dit is 2% van de koopsom. Huizenkopers tussen de 18 en 35 jaar komen echter in aanmerking voor vrijstelling van deze belasting. Er zijn wel wat voorwaarden:

·        De woning mag niet meer dan € 525.000 kosten.

·        Je gaat zelf in het huis wonen, dus niet verhuren.

·        Je bent een starter en hebt niet eerder gebruikgemaakt van de vrijstelling.

Voldoe je aan deze voorwaarden, dan bespaar je 2% op de kosten koper. Bij een woning van drie ton scheelt dat toch mooi € 6.000.

Deze vrijstelling komt goed van pas. Dat neemt niet weg dat er een oplossing gezocht moet worden voor het resterende eigen geld dat nodig is. Misschien heb je wel een aardige spaarpot. Zo niet, dan kun je je ouders om een belastingvrije schenking vragen. Dit is eenmalig toegestaan, op voorwaarde dat de schenking voor het kopen van een huis wordt gebruikt. In 2025 is de hoogte van de schenking ruim € 30.000. Dit is in veel gevallen genoeg om de kosten koper te betalen.

De Starterslening

Lukt het niet om eigen geld in te brengen? Dan is er nog steeds niks aan de hand. De Starterslening is in dat geval een uitkomst. Dit is een aanvullend bedrag op je hypotheek. De Starterslening is bedoeld om het verschil te overbruggen tussen de prijs van de woning en je maximale hypotheek.

Er is een maximum voor de hoogte van de lening, namelijk 20%. Dit bedrag verschilt per gemeente en/of provincie. Ze stellen zelf het bedrag vast. Check dit dus goed of dit in jouw gemeente van toepassing is. De gemeente Utrecht heeft geen starterslening.

Meer lenen met energiebesparende maatregelen

Er zijn situaties waarin je meer dan 100% van de koopsom kunt lenen. Stel dat je de woning wilt verduurzamen, dan kun je tot € 20.000 extra lenen. Dit geldt voor woningen met energielabel E, F en G.

Isolatie en dubbel glas kosten een hoop geld, net als zonnepanelen. Door hier extra voor te kunnen lenen, zet je meteen goede stappen richting een duurzame en energiezuinige woning. Bij de aankoop van de woning profiteer je hier niet direct van, maar je gaat het wel merken in je energieverbruik. Voor de lange termijn is dit dus een prima optie.

Lage hypotheekrente

Dit voordeel is niet specifiek voor starters, maar voor iedereen die een huis wil kopen. De hypotheekrente is laag en de verwachting is dat deze in 2025 nog iets lager zal worden. Dat betekent dat je meer kunt lenen, wat de kansen op een fraaie woning vergroot.