Makelaar Utrecht:

Ben je in onderhandeling over de koop van een huis? Of is je bod al geaccepteerd en kan het koopcontract worden opgesteld? Dan is er een aspect dat je zeker niet mag vergeten: de ontbindende voorwaarden. Op deze pagina staan de belangrijkste ontbindende voorwaarden en hoe ze werken.

Waarom zijn ontbindende voorwaarden nodig?

Ontbindende voorwaarden zijn in bijna alle gevallen verstandig om in het koopcontract op te laten nemen. Dat komt omdat er bij het bieden wellicht nog wat zaken onzeker zijn. Een bekend voorbeeld is de financiering. Als bijvoorbeeld je bod van € 500.000 is geaccepteerd, zul je hier een hypotheek voor moeten zien te bemachtigen. Heb je voldoende eigen geld om de woning in één keer te betalen? Dan is een hypotheek niet nodig en vervalt deze onzekerheid.

Andere voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn de bouwkundige staat en eventuele verborgen gebreken. Op deze pagina komen ze allemaal aan bod.

Voorbehoud van financiering

Het voorbehoud van financiering komt vaak in het koopcontract. Je kunt dan kosteloos afzien van de koop als het niet lukt om de financiering rond te krijgen. Het voorbehoud van financiering heeft wel een termijn. Meestal is de termijn 6 tot 8 weken.

Tegelijkertijd kun je een voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie afspreken. Een hypotheek met NHG zorgt voor meer zekerheid als je door een onvoorziene gebeurtenis de maandlasten niet meer kunt betalen.

Voorbehoud bouwkundige keuring

Twijfel je over de bouwkundige staat van de woning? Dan is het slim om een voorbehoud van bouwkundige keuring te laten vastleggen. Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie die aangeeft wat de kosten zijn van noodzakelijke werkzaamheden die nodig zijn om de woning weer in goede staat te krijgen.

In de koopovereenkomst wordt meestal een maximum bedrag afgesproken, bijvoorbeeld € 5.000. Als de kosten van de noodzakelijke verbouwing hoger blijken te zijn, kun je de koopovereenkomst ontbinden. De termijn voor het voorbehoud van de bouwkundige keuring is vaak korter dan voor het voorbehoud van financiering. Een keuring kun je namelijk op kortere termijn laten uitvoeren, terwijl voor de financiering meer onderzoek nodig is.

Je kunt de bouwkundige keuring ook nog laten uitvoeren nadat het koopcontract is getekend, zolang dit maar binnen de wettelijke drie dagen bedenktijd gebeurt. Binnen deze bedenktijd mag je de koop zonder opgaaf van reden annuleren. Let op: je hebt wel altijd toestemming van de verkoper nodig om een bouwkundige keuring uit te voeren.

Voorbehoud verkoop eigen woning

Heb je een huis gekocht, maar staat bij jou nog een ‘Te Koop-bord’ in de tuin? Dan kun je overwegen om een voorbehoud af te spreken voor de verkoop van je eigen huis. Als het niet lukt om je huis voor een bepaalde datum te verkopen, kun je de koopovereenkomst ontbinden.

De meest bekende clausule op dit gebied is de no-risk clausule van de NVM. Het is geen garantie dat de verkoper akkoord gaat met deze ontbindende voorwaarde, omdat het best een risico is. Daarnaast zijn er nog andere potentiële kopers, die deze voorwaarde wellicht helemaal niet nodig hebben en daarmee voorrang kunnen krijgen van de verkoper.

Risico’s van koopcontract zonder ontbindende voorwaarden

Ontbindende voorwaarden zijn bedoeld om jou als koper te beschermen. Neem het financieringsvoorbehoud maar als voorbeeld. Als je dit niet in het koopcontract op laat nemen en de financiering niet rond krijgt, blijft het contract gewoon geldig. Wil je het koopcontract later alsnog ontbinden, dan betaal je meestal een boete van 10% van de koopsom.

Een bouwkundige keuring beschermt je tegen een mogelijk slechte bouwkundige staat van de woning. Blijkt uit de keuring dat er hoge herstelkosten zijn, dan word je behoed voor hoge renovatiekosten.

Het ontbinden van het koopcontract

Voor iedere ontbindende voorwaarde wordt er een termijn afgesproken. Die termijnen zijn zeer strikt. Als je afspreekt om de financiering binnen zes weken rond te krijgen, kun je niet pas na acht weken zeggen dat het toch niet is gelukt. Het koopcontract kan alleen binnen de afgesproken termijnen worden ontbonden.

Het ontbinden van het koopcontract doe je per brief, waarin je ontbinding vermeldt en de reden(en). Je verstuurt de brief aangetekend, zodat je het bewijs hebt dat de brief op tijd is verzonden. Naast de post kun je de brief ook mailen, voor extra zekerheid. Je dient er rekening mee te houden dat je bewijsstukken moet meesturen, zoals een afwijzing van de geldverstrekker.

Behalve de ontbindende voorwaarden is er ook de wettelijke drie dagen bedenktijd. In deze drie dagen kun je zonder opgaaf van reden het koopcontract ontbinden.

Verborgen gebreken

Verborgen gebreken kunnen tot vijf jaar na de overdracht worden geclaimd. Daarmee ben je als koper beschermd tegen een mogelijke slechte staat van de woning. Toch geldt die bescherming niet voor de volle honderd procent. Het aantonen van verborgen gebreken kan immers lastig zijn. In veel gevallen moet je duidelijk maken dat de verkoper op de hoogte was van het verborgen gebrek.

Met een bouwkundige keuring koop je voor een deel zekerheid. Er is echter een andere manier om jezelf te verzekeren van een kwalitatief goede woning, zonder later tegen problemen aan te lopen.

Aankoopmakelaar geeft zekerheid en vertrouwen

Het kopen van een huis is een intensief en emotioneel proces. Je kunt vallen voor een huis, met als gevolg dat je niet meer volledig realistisch naar de woning kunt kijken. Eventuele gebreken of minpunten zie je nauwelijks meer, omdat je jezelf al oud ziet worden in het huis.

Is verhuizen leuk? De meningen hierover zijn sterk verdeeld. In de meeste gevallen is het vooral een klus die moet gebeuren en een hoop stress met zich meebrengt. Is dat nodig? In principe niet. In dit artikel vind je 10 tips voor een soepele verhuizing, zodat je met een fris en uitgerust gevoel je huidige woning kunt inruilen voor je nieuwe optrekje.

Tip 1: weg met die spullen

De meeste mensen hebben een hoop spullen. Maar hoeveel spullen mensen écht hebben, wordt pas duidelijk tijdens de verhuizing. In veel gevallen is het behoorlijk schrikken. De verhuizing is dan ook het uitgelezen moment om afscheid te nemen van spullen waar je toch al jarenlang niks meer mee doet.

Je kunt ermee naar de milieustraat, de kringloop of anderen blij maken. Het grote voordeel van kritisch naar je spullen kijken, is dat je minder verhuisdozen hoeft in te pakken en een hoop rust in je hoofd hebt.

Tip 2: slim inpakken

Inpakken is een vak apart. Dit wordt bijvoorbeeld duidelijk bij de koelkast, de vakantiekoffer (vooral op de terugreis) en ook bij verhuizingen. Slim inpakken is een vak en erg belangrijk om je verhuizing soepel te laten verlopen. Het is zaak om kamer voor kamer in te pakken, zodat de spullen van onder meer de slaapkamer, woonkamer en werkkamer bij elkaar zitten.

Breng op de verhuisdozen kleurcodes aan, zodat alles geordend blijft. Dit scheelt je bij het uitpakken in je nieuwe woning een heleboel werk.

Tip 3: het verpakkingsmateriaal (lees: geen verpakkingsafval)

Het is mogelijk om alles in bubbeltjesplastic te wikkelen. Je spullen worden goed beschermd, dat zeker. Alleen zit je in je nieuwe huis met een hoop afval. Het is slimmer, goedkoper en duurzamer om je spullen in beddengoed, kleding of handdoeken te wikkelen. Daarmee beperk je niet alleen het verpakkingsafval, maar ben je ook efficiënter aan het inpakken.

Tip 4: gebruik koffers en tassen

Daar zijn de koffers weer. En we nemen de tassen er ook meteen bij. Deze gaan mee naar je nieuwe huis. Dan is het wel zo slim om ze meteen vol te stoppen met spullen. Dit scheelt je verhuisdozen. Rolkoffers zijn ideaal voor zware spullen, zoals boeken.

Onderschat ook de lades van je kasten niet. Hier kun je eenvoudig spullen in stoppen. Lades zijn stevig en worden toch al in de verhuiswagen gelegd. Waarom dan niet meteen wat spulletjes erin stoppen?

Tip 5: kies voor goede verhuisdozen en huur ze

Ondanks de oplossingen die we daarnet hebben aangedragen, kun je waarschijnlijk niet zonder verhuisdozen. Dat is ook helemaal niet erg. Verhuisdozen zijn hartstikke handig en stevig, mits je voor goede kwaliteit kiest. Het is ook het overwegen waard om verhuisdozen te huren of te lenen van familie of vrienden. Daarmee ben je ook meteen duurzaam bezig.

Tip 6: zo pak je breekbare spullen in

Het is de schrik van velen om verhuisdozen met het etiket breekbaar te openen en alleen maar scherven te zien. Het inpakken van breekbare spullen mag je dan ook zeker wat extra aandacht geven. Servies pak je afzonderlijk in, bijvoorbeeld in een theedoek of krant. De zwaarste items leg je onderin de doos.

Houd ook het gewicht van de verhuisdoos in de gaten. Breekbare spullen zoals servies zijn vaak zwaar. Je kunt de doos aanvullen met lichte spullen, zoals theedoeken of handdoeken. Dan zorg je meteen voor extra bescherming. En vergeet niet op de doos te zetten dat de inhoud breekbaar is.

Tip 7: het demonteren van je meubels

Je kledingkast en bank kunnen waarschijnlijk niet door de deur of het raam. Het demonteren van je meubels is een lastige klus. Er zijn twee opties: zelf doen of uitbesteden aan een verhuisbedrijf. Als je het zelf doet, zorg er dan voor dat de meubelstukken bij elkaar blijven en dat alle schroefjes in een zakje zitten en op het meubel worden geplakt.

Begint de stress nu al te komen? Dan is het beter om verhuizers in te schakelen. Je hebt dan de zekerheid dat het goed gebeurt en hoef je ook niet in de stress te zitten.

Tip 8: houd belangrijke spullen apart

Tijdens je verhuizing wil je niet zoeken naar belangrijke spullen. Dit is gelukkig niet nodig als je een aparte doos reserveert voor je belangrijke spullen. In deze verhuisdoos kun je je sleutels, toilettas en een paar setjes kleding stoppen. Dan weet je zeker dat je hier niet naar hoeft te zoeken. Dit zorgt voor een heleboel rust.

Tip 9: grote schoonmaak

Niet het leukste klusje, maar wel een van de belangrijkste. Het is je plicht om je oude woning netjes achter te laten. En een flinke schoonmaakbeurt kan ook best een opluchting zijn. Haal de benodigde materialen in huis en stel een leuke playlist samen.

Die playlist mag lekker uitgebreid zijn, want ook in je nieuwe huis kan je beginnen met de schoonmaak. Dit zorgt voor een frisse start.

Tip 10: vraag je makelaar om hulp

Als je een huis gaat kopen, heb je te maken met kosten. Dit worden de kosten koper genoemd. Maar wat kost het om een huis te verkopen? Het antwoord op deze vraag is niet makkelijk te geven. Hoeveel er wordt uitgegeven bij de verkoop van een huis is voor iedere verkoper anders. Als je alles uitbesteedt aan een makelaar, ben je duurder uit. Hoewel dit onderaan de streep weer meer kan opleveren. Je ziet het, over de kosten bij het verkopen van een huis valt genoeg te vertellen.

Verkoop huis: de kosten

Je bepaalt uiteindelijk zelf hoe hoog de kosten van het verkopen van je huis oplopen. Het gaat niet alleen maar om makelaarskosten. Zo zijn er ook mogelijke kosten voor het verkoopklaar maken van de woning. Daarnaast zal de vraagprijs bepaald moeten worden en ook dit kan op verschillende manieren.

Makelaarskosten

De waarde van een huis kan op verschillende manieren worden bepaald. Bij de WOZ-beschikking die de gemeente jaarlijks verstuurt, gaat het om een schatting van de waarde. Dit wordt onder andere gedaan op basis van vergelijkbare woningen in de omgeving. Niet dat het gissen is, maar het kan een stuk nauwkeuriger. Een taxatie is een grondige schatting van de waarde van je woning. En dan is er ook nog een waardebepaling. Op deze pagina leggen we je uit wanneer je voor een waardebepaling kiest en wanneer een taxatie de beste optie is.

Wat is een waardebepaling?

Een waardebepaling is vrijblijvend en kan worden aangevraagd bij de makelaar. Dit is een schatting die vergelijkbaar is met hoe de gemeente te werk gaat. Met dit verschil dat een makelaar meer oog heeft voor de huizenmarkt en minder voor de gemeentelijke belastingen.

Het bieden op een huis is misschien wel het moeilijkste onderdeel van het aankoopproces. Dat heeft alles te maken met het huis waar je op gaat bieden. Dit doe je immers niet voor niks: de woning is zeer aantrekkelijk, past goed bij en je hebt er (bijna) alles voor over om in dat huis te gaan wonen. En daar zit nu net het gevaar. Hoe ver ga je immers voor een woning? En blijft het realistisch? In deze blog ontdek je hoe je op een goede manier de onderhandelingen voert en wat hulp van een aankoopmakelaar voor je kan betekenen.

De voorbereiding van het bod

In het wilde weg een bedrag roepen, is niet handig. Voordat je überhaupt aan bezichtigen toekomt, heb je al het nodige voorwerk gedaan. Bieden op een huis kan pas goed als je weet wat je te besteden hebt. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen wat je kunt bieden en wat je wilt bieden. Soms is het namelijk niet verstandig om het maximale te lenen, bijvoorbeeld als je ondernemer bent of als je van plan bent om binnen een jaar van baan te wisselen.

Er is nog een argument om een maximumbedrag in je hoofd te hebben. De kans is namelijk aanwezig dat er meer bieders zijn, met overbieden als een van de mogelijke scenario’s. Overbieden hoeft in principe niet erg te zijn, op voorwaarde dat het binnen je budget blijft en dat je over eigen geld beschikt. Je krijgt een hypotheek voor de waarde van de woning en niet voor de koopsom. Blijkt uit de taxatie dat je € 20.000 te veel hebt betaald, dan moet dit bedrag met eigen geld worden opgehoest.

Het bieden: bepaal de woningwaarde

Wanneer je gaat bieden, is het goed om de echte waarde van de woning te kennen. Helemaal precies ga je dat niet weten, maar bepaalde informatie kun je makkelijk online vinden, zoals de WOZ-waarde. De waarde van onroerende zaken is voor iedereen openbaar. Nu zal de vraagprijs wat hoger liggen dan de WOZ-waarde, maar als het verschil 20% is, weet je dat de vraagprijs te hoog is.

Wanneer je huis letterlijk onder water staat, ben je niet blij. Een huis dat figuurlijk onder water staat, is minstens zo vervelend. Dit betekent dat je hypotheekschuld hoger is dan de waarde van je huis. De overheid heeft er de laatste jaren veel aan gedaan om dit scenario te voorkomen, maar bij bepaalde hypotheekvormen kan het gebeuren. In deze blog leggen we uit wat je kunt doen om de gevolgen van je huis onder water te beperken.

Is je huis onder water een probleem?

Zolang je niet van plan bent om te verhuizen, is er in principe niks aan de hand. Je betaalt braaf je hypotheeklasten en merkt niet eens dat je hypotheekschuld hoger is dan de waarde van je woning. Als je de woning wilt verkopen, is het een ander verhaal.

Stel dat je een hypotheekschuld hebt van € 400.000 en je woning verkoopt voor € 350.000, dan heb je een restschuld van € 50.000. Je huis staat dus onder water voor een bedrag van een halve ton. Hoewel dit geen gunstig vooruitzicht is, zijn er manieren om de restschuld op te vangen.

Staat mijn huis onder water?

Vraag je je af of jouw huis onder water staat? De berekening is over het algemeen redelijk eenvoudig, maar er spelen meerdere factoren een rol. Je hebt deze bedragen nodig:

·        Je resterende hypotheekschuld

·        De waarde van je woning

·        Eventueel opgebouwd vermogen

Je resterende hypotheekschuld kun je makkelijk bepalen. In het jaaroverzicht van je hypotheekverstrekker staat de hoogte van je schuld en hoeveel vermogen je hebt opgebouwd binnen je hypotheek. Dit laatste kan onder andere bij een bankspaarhypotheek en een beleggingshypotheek.

Het kopen van een appartement is wat anders dan een huis. Weliswaar gaat het in beide gevallen om koop, bij het kopen van een appartement word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Dat lijkt een kleinigheid, maar is het niet. Zo heeft dit mogelijk gevolgen voor de verzekeringen die je moet afsluiten, bij welke geldverstrekker je een hypotheek kunt krijgen en hoe hoog je maandlasten gaan bedragen. Deze blog geeft antwoord op alle vragen die je hebt over een appartement kopen.

De Vereniging van Eigenaars

De Vereniging van Eigenaars (of Vereniging van Eigenaren) is verplicht voor iedereen die eigenaar wordt van een appartement in een gesplitst gebouw. Je kunt dus niet beslissen om geen lid te worden van de VvE. Het lidmaatschap is gekoppeld aan het eigendom van het appartement.

Minstens eenmaal per jaar is er een algemene ledenvergadering die wordt uitgeschreven door het bestuur van de VvE. Op de agenda staan in ieder geval de begroting voor het begonnen of komende boekjaar en de winst- en verliesrekening. Eigenaren die in het bestuur willen, kunnen zich verkiesbaar stellen. Ze worden door de vergadering gekozen.

Een van de voordelen van een VvE is dat er geld is voor gemeenschappelijk onderhoud. Stel dat de kozijnen moeten worden geschilderd, dan gebeurt dat in één keer in het hele complex, in plaats van dat iedere eigenaar dit apart moet regelen.

Slapende VvE

Er bestaat ook zoiets als een slapende VvE. Dat betekent dat er geen vergaderingen meer worden gehouden en dat er geen geld voor groot onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke ruimtes opzij wordt gezet. Dat betekent dat je als eigenaar zelf verantwoordelijk bent voor het onderhoud.

Wanneer je een appartement hebt gekocht en het niet eens bent met de slapende VvE, dan kun je hier werk van maken, door zelf het initiatief te nemen om weer te vergaderen en onderhoud te plegen. Een gemeente kan eisen dat de VvE onderhoud gaat uitvoeren. Gebeurt dat niet, dan doet de gemeente het zelf, maar zijn de kosten voor de VvE.

Welke verzekeringen zijn verplicht bij een appartement kopen?

Ook dit is afhankelijk van de VvE. De kans is zeer groot dat je verplicht een collectieve opstalverzekering moet afsluiten. De opstalverzekering is niet wettelijk verplicht, maar hypotheekverstrekkers eisen dit vaak wel. Bij een appartement eist de VvE vaak een collectieve opstalverzekering. Stel dat er brand uitbreekt en meerdere appartementen beschadigd raken, dan wordt deze schade uit de collectieve verzekering gedekt.

Andere eisen op het gebied van verzekeringen zijn er vaak niet. Dat neemt niet weg dat het verstandig is om ook een inboedelverzekering af te sluiten. Als we bij het voorbeeld van de brand blijven, dan is niet alleen je appartement verzekerd tegen schade, maar ook je spullen.

Appartement kopen en je hypotheek

In principe kun je bij alle hypotheekverstrekkers terecht om de koop van je appartement te financieren. Alleen zal de hypotheekverstrekker wel het nodige vragen over de Vereniging van Eigenaars. Bij een slapende VvE zijn de meesten geneigd om geen hypotheek te geven. Door een hypotheekadviseur om hulp te vragen, weet je meteen welke aanbieders wel of geen hypotheek verstrekken.

Je maandelijkse bijdrage

Als eigenaar van een appartement en lid van de VvE kom je in aanraking met servicekosten. De hoogte van de maandelijkse bijdrage is afhankelijk van de VvE. Hiermee worden zaken als het onderhoud aan het gebouw, de opstalverzekering, het schoonmaken van de algemene ruimtes en energiebesparende maatregelen betaald.

Het lijkt gunstig om zo min mogelijk te betalen, maar dat is het niet altijd. Andersom geldt dat hoge servicekosten niet direct zorgen voor perfect onderhoud. De hoogte van de servicekosten wordt bepaald door de VvE.

Je appartement verbouwen

Een huis mag je, binnen bepaalde grenzen, volop verbouwen, voor een appartement ligt dat anders. Als je het appartement wilt verbouwen, is het slim om de VvE-regels te bekijken over wat wel en niet mag. Meestal zijn de volgende zaken niet toegestaan:

·        Veranderingen aan dragende muren, omdat de structuur van het gebouw daardoor beïnvloed kan worden.

·        Airconditioning of zonnepanelen, omdat de buitenkant van het gebouw een gemeenschappelijk deel is.

·        Wijzigingen in de leidingen, omdat dit gemeenschappelijke voorzieningen kunnen zijn.

·        Vervanging van kozijnen, omdat ze meestal onderdeel zijn van de buitengevel en daarmee een gemeenschappelijk onderdeel.

De volgende zaken mag je vaak wel verbouwen zonder toestemming van de VvE:

·        Vervangen keukenapparatuur of sanitair.

·        Schilderen of behangen van de muren.

·        Nieuwe vloerbedekking of een nieuwe vloer.

Houd er rekening mee dat de regels per VvE kunnen verschillen.

Appartement kopen: het aanbod

Een bezichtiging van een huis is een van de belangrijkste stappen van het aankoopproces. Tijdens de bezichtiging gaat het niet alleen om de indruk van het huis, maar ook om het stellen van de juiste vragen. En dat zijn er heel wat. Een goede voorbereiding is ook in dit geval het halve werk. In deze blog leggen we uit waar je tijdens een bezichtiging op let en hoe je het beste te werk kunt gaan.

Tip 1: vergeet de foto’s

Een huis kan er op de foto nog zo mooi uitzien, dit zegt lang niet altijd iets over hoe de woning er in de praktijk uitziet. We weten dat het moeilijk is, maar probeer tijdens de bezichtiging te doen alsof je pas voor het eerst beelden van de woning ziet. Dan krijg je een reëel beeld en kun je kritisch naar alle aspecten kijken. Een bezichtiging kan soms tot teleurstellingen leiden. Hier dien je dan ook rekening mee te houden.

Tip 2: maak een checklist

Tijdens een bezichtiging komt er een heleboel op je af. De woning zelf uiteraard, de omgeving, de tuin en eventueel de buren. En dan zit je ook nog met een hoop vragen die je wilt stellen. Zonder checklist zal je zeker enkele belangrijke vragen vergeten. Voor de bezichtiging maak je dan ook een lijst met punten die je wilt bespreken. Daardoor kun je de woning gerichter bekijken en ga je met een compleet beeld weer naar huis.

Dit zijn enkele voorbeelden van punten die je op je checklist mag zetten:

·        Energielabel

·        Kosten koper of vrij op naam

·        Voorzieningen in de buurt

·        Parkeermogelijkheden

·        Eventuele geluidsoverlast door een drukke straat of school in de buurt

·        Onderhoud schilderwerk

Tip 3: maak foto’s

Een bezichtiging duurt meestal een half uur tot een uur. Dat lijkt veel, maar het vliegt voorbij. In dat half uur tot uur krijg je een hoop indrukken, te veel om allemaal te onthouden. Daarom ga je tijdens de bezichtiging zelf foto’s en eventueel video’s maken. Zo kun je later nog eens in alle rust naar de beelden kijken.

Tip 4: kijk door het interieur heen

Sommigen kunnen het interieur in de woning negeren, anderen vinden het weer lastig om hier doorheen te kijken. Toch is het zaak om dat wel te doen. Een woning ziet er leeg heel anders uit dan wanneer jouw meubels erin staan, of die van de verkoper. Goed rondkijken kan je hierbij helpen. En vaar niet blind op de verkoper of de makelaar, maar maak er je eigen bezichtiging van. Een eerste indruk krijg je maar één keer, deze moet dus goed zijn.

Tip 5: de staat van het schilderwerk en de kozijnen

Voor de uitstraling van de woning is het belangrijk dat de staat van het schilderwerk en de kozijnen goed is. Zijn het schilderwerk en de kozijnen aan onderhoud toe, dan betekent dit dat je snel met extra kosten komt te zitten. Daarnaast is het een aanwijzing dat er meer met de woning aan de hand kan zijn. Een bouwkundige keuring is dan ook aan te raden.

Tip 6: onderzoeksplicht en verborgen gebreken

De koper heeft een onderzoeksplicht en de verkoper een mededelingsplicht. Dat betekent dat je tijdens de bezichtiging vraagt of het huis gebreken heeft en zelf ook goed rond kijkt. Waar let je op? Onder meer op vocht in de kruipruimte, vochtige plekken in de badkamer en bij de wasmachine, tocht op zolder en meer van dat soort zaken.

Stel dat je twee maanden in het huis woont en de kelder onder water staat, dan kun je kijken of dit onder verborgen gebreken valt. Het kan lastig zijn om dit aan te tonen, bovendien levert het een hoop gedoe op. Dit voorkom je door tijdens de bezichtiging goed onderzoek uit te voeren.

Tip 7: het energielabel

Dit is een van de punten op je checklist. Het energielabel zegt veel over de woning, niet alleen voor nu, maar ook voor de toekomst. Energielabel F of G betekent dat je op korte termijn kunt gaan verduurzamen. Op zich is dat niet erg, maar je kunt er in je eventuele bod wel rekening mee houden, door wat lager te gaan zitten.

Een woning met energielabel A of B heeft als voordeel dat je op dat vlak niet direct hoeft te investeren. Aan de andere kant is het zo dat je energiebesparende maatregelen vaak kunt meefinancieren in je hypotheek.

Tip 8: rondje in de buurt

Natuurlijk gaat het om het huis, maar neem tijdens (of na) de bezichtiging ook de buurt mee. Daar hoef je echt geen uren aan te besteden, een korte wandeling is al genoeg. Is het druk in de buurt? Zijn er voldoende parkeermogelijkheden? Is er een supermarkt op loopafstand en hoe zit het met de andere voorzieningen?

De wandeling geeft je een goede indruk van hoe het is om in de buurt te wonen. Als het kan, bel je nog even bij de buren aan. Zo krijg je helemaal een compleet beeld.

Tip 9: stel vragen

Je hebt maar een kans om een huis te bezichtigen (of twee kansen). Daarom doe je er goed aan om er zo veel mogelijk uit te halen. Een belangrijk onderdeel van de bezichtiging is het stellen van vragen. Je stelt de verkoopmakelaar alle vragen die je hebt. Het is zijn plicht om jou een zo compleet mogelijk beeld van het huis te geven.

Tip 10: kies voor een aankoopmakelaar

In principe heeft de WOZ-waarde helemaal niets met de aankoop- of verkoopprijs van de woning te maken. De WOZ-waarde wordt door de gemeente vastgesteld, ieder jaar opnieuw. Je hebt zelf eigenlijk geen invloed op dit bedrag. De gemeente bepaalt als uitvoerder de waarde van alle onroerende zaken op het grondgebied van de gemeente, dus ook van bedrijfspanden en gronden. De WOZ-waarde is doorslaggevend voor hoeveel belasting je moet betalen. Er valt echter nog veel meer te vertellen over dit begrip en ook over de vraag of het bij de aan- of verkoop van een woning goed is om de WOZ-waarde erbij te pakken.

Wat is de WOZ-waarde?

We hebben er al het een en ander over verteld, maar laten we bij het begin beginnen. WOZ staat voor waardering onroerende zaken. De wet WOZ is in 1994 aangenomen. Voor die tijd mochten belastingplichtigen (in dit geval huizenbezitters) zelf de waarde van hun woning vaststellen. Daar was de overheid niet tevreden over, omdat het tot gesjoemel kon leiden. Daarom bepaalt de gemeente tegenwoordig de WOZ-waarde.

Is dat een goede keuze geweest? Vooropgesteld staat dat het een bende wordt als mensen zelf de waarde van hun woning mogen bepalen. Zeker omdat daar het betalen van belasting aan is gekoppeld. Je hoeft geen detective te zijn om te bedenken dat mensen dan gaan sjoemelen. Aan de andere kant is het zo dat gemeenten geregeld aan de hoge kant gaan zitten. En dan kun je je afvragen of dit wel zo eerlijk is. Hier komen we straks nog op terug.

Zo bepaalt een gemeente de WOZ-waarde

We gaan hier niks zeggen over het werk van jouw gemeente, maar feit is dat de WOZ-waarde regelmatig wordt aangevochten, omdat deze te hoog is. Het zal de meeste mensen worst wezen hoeveel hun woning waard is, ware het niet dat de onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting en in sommige gevallen de rioolheffing aan de WOZ-waarde zijn gekoppeld. En dan is het ineens minder leuk als je woning in een jaar tijd € 50.000 meer waard is geworden.

Bij de berekening van de WOZ-waarde kijkt de gemeente naar een aantal punten:

• De ligging van de woning
• Inhoudsgegevens
• Oppervlaktegegevens
• Verkoopcijfers van woningen in de buurt

Je hoeft hier dus helemaal niks voor te doen. Je krijgt vanzelf een brief van de gemeente met de WOZ-beschikking, vergezeld van een verzoek om de eerder genoemde belastingen te betalen.

Eigenwoningforfait

De WOZ-waarde zegt ook iets over het eigenwoningforfait, dat bij je inkomsten in box 1 wordt opgeteld. Voor de meeste mensen gaat het om 0,35%. Bij een woning van vier ton komt het neer op een kleine 600 euro extra belasting dat betaald moet worden. Dit is overigens fiscaal aftrekbaar.

Zelf je WOZ-waarde berekenen

Het is je vast en zeker niet ontgaan dat de huizenprijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) houdt de cijfers per maand bij. Ten opzichte van 2020 is de gemiddelde verkoopprijs van woningen gestegen van zo’n € 330.000 naar ruim € 460.000. Dat heeft uiteraard ook gevolgen voor de WOZ-waarde.

Dat neemt niet weg dat je bezwaar kunt maken tegen een in jouw ogen te hoge WOZ-waarde. Helaas is het niet mogelijk om zelf de waarde te berekenen. Je kunt er wel een rekensom op losgooien, maar dit gaat niks uithalen. De gemeente bepaalt de WOZ-waarde, en niet jij.

Maar daarmee is het zeker geen verloren zaak.

Taxatie

Bezwaar maken kan altijd, de kans van slagen wordt echter een stuk groter als je met goede argumenten. Oftewel: je kunt aantonen dat de gemeente te hoog heeft ingezet.

Om de waarde van je woning goed te bepalen, is er maar een echte optie: de taxatie. Ook een taxatie is een schatting, maar wel een zeer grondige. De waarde van de woning wordt bepaald aan de hand van de volgende factoren:

·        De locatie

·        De grootte van het perceel

·        De staat van onderhoud

·        De bouwkundige staat van de woning

Je kent vast en zeker de term verborgen gebreken wel. Dit is typisch een voorbeeld van iets waar je niet mee in aanraking wilt komen. Verborgen gebreken kosten niet alleen geld, ze zorgen ook voor een hoop stress. Je hebt je net vol goede moed in het avontuur van je nieuwe woning gestort. En dan blijkt na een paar maanden dat er iets mis is. Een lekkage, problemen met de elektra of een kapotte carport. Wat het ook is, je zit met de gebakken peren. En wie draait er op voor de kosten? In deze blog leggen we uit wat verborgen gebreken zijn en ontdek je hoe je ze voorkomt.

De definitie van verborgen gebreken

Voordat we naar voorbeelden van verborgen gebreken kijken, pakken we eerst de definitie erbij. Verborgen gebreken zijn defecten of problemen aan iets dat je net gekocht hebt. Een huis is het bekendste geval, maar verborgen gebreken kunnen ook bij auto’s of apparaten optreden.

Het gaat erom dat de gebreken bij de aankoop niet zichtbaar waren en dat de koper niet wist dat ze bestonden. Verborgen gebreken belemmeren normaal gebruik van het product of maken het minder geschikt voor het beoogde doel. Bij een huis gaat het er dus om dat er zaken aan de woning niet kloppen of al kapot zijn, zonder dat je dat als koper van tevoren kon weten.

Kenmerken van verborgen gebreken

Om verborgen gebreken aan te tonen, is het belangrijk om aan bepaalde kenmerken te voldoen. Dit zijn ze:

• Niet zichtbaar bij de aankoop: het gebrek was niet eenvoudig te ontdekken bij een normale inspectie.

• Bestond al voor de koop: het probleem was er al voordat de verkoper het product aan de koper overdroeg.

• Belangrijk voor normaal gebruik: het gebrek beïnvloedt de functionaliteit of bruikbaarheid van het product aanzienlijk.

Voorbeelden van verborgen gebreken

Het is niet altijd eenvoudig om te kunnen aantonen dat het daadwerkelijk om verborgen gebreken gaat. Daarom hebben we enkele voorbeelden voor je. Dit maakt duidelijk wat een verborgen gebrek is en wat niet.

Lekkage in de fundering

Nadat je een paar maanden in je nieuwe huis woont, is de keldermuur nat of komt er water door de vloer omhoog. Het probleem zit in de fundering, met scheuren en een slechte waterkering tot gevolg.

Dit is een verborgen gebrek als dit tijdens de bezichtiging niet te zien was, bijvoorbeeld omdat de kelder droog leek of het probleem tijdelijk was gemaskeerd met een laag verf of pleisterwerk. Zag je tijdens de bezichtiging wel vochtplekken in de kelder, maar heb je daar niet op doorgevraagd, dan is dit geen verborgen gebrek en zijn de kosten voor jou.

Houtworm in de constructie

Zit je net lekker met je wijntje op de bank, valt op dat de vloer aangetast is door houtworm. Of door de boktor, een ander ‘vriendelijk’ beestje. Leuk zijn ze helemaal niet, het hout wordt broos of verzwakt, wat risico’s voor de constructie kan opleveren.

Dit is een verborgen gebrek als de schade was bedekt door afwerking, zoals gipsplaten of een vloerbedekking. Daardoor kon je het zonder grondig onderzoek niet zien.

Problemen met de elektrische installatie

De stroom kan altijd een keer uitvallen, maar wanneer dit vaak gebeurt, is er iets aan de hand. Bijvoorbeeld dat bepaalde stopcontacten en schakelaars niet veilig zijn. Dit kan wijzen op verouderde bedrading of ondeugdelijk aangelegde installaties. Jammer genoeg zijn er aardig wat doe-het-zelvers die menen net zulk goed werk te leveren als elektriciens.

Dit valt onder verborgen gebreken als de installatie tijdens de bezichtiging werkte en er geen makkelijke manier was om de staat van de bedrading te beoordelen, zonder daarvoor uitvoerig technisch onderzoek te doen.

Wat moet je doen bij verborgen gebreken?

Als koper word je in Nederland beschermd door de wet. Alleen heb je daar bij verborgen gebreken lang niet altijd iets aan. Vaak geldt namelijk het principe ‘de koper let op’. Bij duidelijke verborgen gebreken kun je natuurlijk wel de verkoper aansprakelijk stellen.

Daarvoor heb je bewijsmateriaal nodig, zoals foto’s en een inspectierapport. Ook is het slim om een expert in te schakelen, zoals een bouwkundige of een jurist. Het is heel vervelend om in aanraking te komen met verborgen gebreken, maar helaas is het vaak vergelijkbaar met een deuk in je auto zonder briefje onder de ruitenwisser. Zie maar eens aan te tonen dat het probleem niet door jou is veroorzaakt.

Zo voorkom je verborgen gebreken