Nadat je hebt besloten je huis te verkopen, doorloop je een vast proces: van de eerste voorbereiding en het bepalen van de vraagprijs tot de onderhandelingen met een koper en het passeren bij de notaris. Dit proces duurt gemiddeld enkele weken tot een paar maanden, afhankelijk van de markt en de staat van je woning. Hieronder beantwoorden we de meest gestelde vragen over het verkoopproces, stap voor stap.
Wat zijn de eerste stappen na de beslissing om te verkopen?
De eerste stap na de beslissing om je huis te verkopen is het inschakelen van een makelaar en het verzamelen van de benodigde documenten. Denk aan het energielabel, eigendomsbewijzen en eventuele VvE-stukken. Daarna volgt een waardebepaling en bepaal je samen met de makelaar de verkoopstrategie.
Concreet ziet de startfase er zo uit:
- Energielabel aanvragen als je er nog geen geldig hebt. Dit is wettelijk verplicht bij verkoop.
- Documenten verzamelen zoals de eigendomsakte, tekeningen van de woning en, indien van toepassing, VvE-documenten.
- Een makelaar kiezen en een kennismakingsgesprek inplannen om de verkoopstrategie te bepalen.
- De woning presentatieklaar maken: kleine reparaties uitvoeren, opruimen en eventueel laten stylen voor de fotosessie.
Hoe beter je woning er bij de start uitziet, hoe sterker de eerste indruk op potentiële kopers. Presentatie heeft directe invloed op de uiteindelijke verkoopprijs.
Hoe wordt de vraagprijs van je woning bepaald?
De vraagprijs van je woning wordt bepaald op basis van vergelijkbare woningen die recent in de buurt zijn verkocht, de staat en kenmerken van je eigen woning, en de actuele situatie op de woningmarkt. Een makelaar combineert deze factoren tot een onderbouwde vraagprijs die realistische biedingen aantrekt.
Factoren die de vraagprijs beïnvloeden:
- Ligging: de straat, de buurt en de nabijheid van voorzieningen zoals scholen en openbaar vervoer.
- Staat van onderhoud: een goed onderhouden woning rechtvaardigt een hogere prijs dan een woning die achterstallig onderhoud heeft.
- Energielabel: een slecht label kan kopers afschrikken of aanleiding geven tot een lagere bieding, omdat zij hogere maandelijkse energiekosten verwachten.
- Verkoopprijzen van vergelijkbare woningen: wat hebben soortgelijke huizen in dezelfde straat of wijk de afgelopen maanden opgebracht?
- Vraag en aanbod: in een krappe markt kun je vaak een hogere prijs vragen dan in een markt met veel aanbod.
Let op: de vraagprijs is niet hetzelfde als de uiteindelijke verkoopprijs. In een actieve markt wordt er regelmatig boven de vraagprijs geboden. De vraagprijs is een strategisch startpunt, geen eindstation.
Wat doet een makelaar nadat de woning te koop staat?
Nadat de woning te koop staat, zorgt de makelaar voor de marketing, begeleidt hij bezichtigingen en houdt hij contact met geïnteresseerde kopers. Het doel is om zoveel mogelijk serieuze kandidaten te bereiken en de beste verkoopvoorwaarden te realiseren.
Wat er na het te koop zetten concreet gebeurt:
- Plaatsing op Funda en andere platforms met professionele foto’s, een plattegrond en een aantrekkelijke omschrijving.
- Bezichtigingen inplannen en begeleiden, waarbij de makelaar de woning toelicht en vragen van geïnteresseerden beantwoordt.
- Feedback verzamelen na bezichtigingen om te beoordelen of de strategie bijgesteld moet worden.
- Contact onderhouden met potentiële kopers en hun makelaar om interesse te peilen en biedingen te ontvangen.
Een goede makelaar stuurt actief op het verkoopproces. Hij wacht niet af, maar houdt de regie over de timing en communicatie met geïnteresseerde partijen.
Hoe verloopt de onderhandeling met een potentiële koper?
De onderhandeling begint zodra een koper een bod uitbrengt. De makelaar beoordeelt het bod, adviseert je over een tegenbod en bewaakt je belangen gedurende het hele onderhandelingsproces. Naast de prijs spelen ook de opleveringsdatum en eventuele ontbindende voorwaarden een belangrijke rol.
Zo verloopt een typische onderhandeling:
- Eerste bod: de koper brengt een bod uit, vaak onder de vraagprijs.
- Tegenbod: jij brengt via de makelaar een tegenbod uit, waarbij je ook de voorwaarden bespreekt.
- Heen en weer: dit gaat door totdat beide partijen het eens zijn over prijs, datum en voorwaarden.
- Mondelinge overeenstemming: zodra je het eens bent, legt de makelaar dit vast in een koopovereenkomst.
Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk onderdeel van de onderhandeling. De meest voorkomende zijn het financieringsvoorbehoud en de bouwkundige keuring. Als koper en verkoper het hierover eens zijn, wordt de koopovereenkomst opgesteld.
Wat gebeurt er bij de notaris na de verkoop?
Bij de notaris wordt de eigendomsoverdracht officieel vastgelegd. Dit heet het “passeren”. De koper betaalt de koopsom, de notaris verdeelt de bedragen en schrijft de eigendomswijziging in bij het Kadaster. Pas op dat moment is de woning officieel van eigenaar gewisseld.
De stappen bij de notaris zijn:
- Eindinspectie van de woning, vlak voor het passeren, om te controleren of alles in de afgesproken staat is.
- Tekenen van de leveringsakte bij de notaris door zowel koper als verkoper.
- Betaling van de koopsom via de notaris, die ook de hypotheek van de verkoper aflost en de resterende opbrengst uitkeert.
- Inschrijving bij het Kadaster: de notaris zorgt dat de nieuwe eigenaar wordt geregistreerd.
Na het passeren ontvang je als verkoper de netto-opbrengst op je rekening, minus de kosten die via de notaris worden verrekend. De sleutels gaan over aan de koper en het proces is afgerond.
Welke kosten komen er kijken bij het verkopen van een huis?
Bij het verkopen van een huis betaal je als verkoper voornamelijk makelaarskosten en notariskosten voor de leveringsakte. Anders dan bij de aankoop betaal je als verkoper geen overdrachtsbelasting. Toch zijn er meerdere kostenposten waarmee je rekening moet houden.
Makelaarskosten
De meeste makelaars werken met een courtage: een percentage van de verkoopprijs. Dit percentage varieert per kantoor en wordt vooraf afgesproken en schriftelijk vastgelegd. Soms geldt een vast bedrag in plaats van een percentage.
Notariskosten voor de leveringsakte
Als verkoper betaal je doorgaans mee aan de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte. De koopakte wordt in de meeste gevallen betaald door de koper, maar dit is onderhandelbaar.
Andere kostenposten die je als verkoper kunt tegenkomen:
- Energielabel: als je nog geen geldig label hebt, moet je dit laten opstellen.
- Kosten voor presentatie: professionele fotografie, eventuele styling of kleine opknapwerkzaamheden.
- Boeterente: als je een lopende hypotheek hebt met een vaste rente, kan de bank een boete rekenen voor het vroegtijdig aflossen.
- Eventuele bouwkundige keuring: als de koper hierom vraagt als ontbindende voorwaarde, zijn de kosten voor de koper, maar het kan het verkoopproces vertragen.
Zo helpt Paul Dijkstra Makelaars je bij het verkopen van je woning
Het verkoopproces van je woning heeft veel onderdelen, en elk onderdeel vraagt om de juiste aanpak. Wij begeleiden je van het eerste gesprek tot aan de sleuteloverdracht bij de notaris. Wat je van ons kunt verwachten:
- Gratis waardebepaling: een makelaar komt langs en vertelt wat je woning vandaag realistisch opbrengt, zonder verplichtingen.
- Onderbouwde vraagprijs: we bepalen de vraagprijs op basis van vergelijkbare verkopen in jouw buurt, niet op basis van wat je graag wilt ontvangen.
- Professionele presentatie: we sturen op de presentatie van je woning, want dat heeft directe invloed op de opbrengst.
- Actieve begeleiding bij onderhandelingen: we bewaken jouw belangen en adviseren je over prijs, voorwaarden en timing.
- Coördinatie met de notaris: we stemmen af over de ontbindende voorwaarden, de eindinspectie en de overdracht, zodat jij niets hoeft bij te houden.
- Taxatie indien nodig: als er een gevalideerd taxatierapport nodig is, kunnen we dat zelf verzorgen.
Wil je weten wat jouw woning waard is of hoe het verkoopproces er voor jouw situatie uitziet? Neem dan vrijblijvend contact op. Paul Dijkstra Makelaars denkt graag met je mee, ook als je nog niets hebt besloten.