De kosten van een verkoopmakelaar bestaan meestal uit courtage: een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs, dat in Nederland vaak tussen de 1% en 2% ligt. Sommige makelaars werken met een vast tarief of een combinatie van beide. Het uiteindelijke bedrag hangt af van de woningwaarde, de dienstverlening en de afspraken die je maakt.
Wat je betaalt, verschilt dus per kantoor en per situatie. In dit artikel lees je hoe courtage werkt, wat het verschil is met een vast tarief, welke extra kosten je tegenkomt en hoe je offertes vergelijkt.
Welk courtagepercentage rekent een verkoopmakelaar gemiddeld?
Een verkoopmakelaar rekent gemiddeld een courtage van ongeveer 1% tot 2% van de verkoopprijs, exclusief btw. Bij een woning van €500.000 komt dat neer op €5.000 tot €10.000 voor de makelaar. Het exacte percentage verschilt per kantoor, regio en woningtype.
Een vast landelijk tarief bestaat niet. Elke makelaar bepaalt zelf zijn tarief, en de markt in jouw regio speelt daarbij mee. In een stad met veel vraag zoals Utrecht werken sommige kantoren met een lager percentage, omdat woningen sneller verkopen. Bij een bijzonder object, zoals een monument of een woning met een lastige ligging, rekenen makelaars soms meer, omdat de verkoop meer tijd en inzet vraagt.
Let bij het bekijken van een percentage op drie punten:
- Btw: offertes noemen tarieven vaak exclusief 21% btw. Reken dit dus altijd door naar het totaalbedrag.
- Staffel: sommige makelaars hanteren een lager percentage over het deel van de verkoopprijs boven een bepaald bedrag.
- Dienstverlening: een laag percentage zegt weinig als belangrijke onderdelen, zoals de presentatie van de woning, apart in rekening komen.
Wat is het verschil tussen een vast tarief en courtage?
Bij courtage betaal je een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs, bij een vast tarief een bedrag dat je vooraf afspreekt, los van wat je woning opbrengt. Courtage groeit mee met de verkoopprijs, een vast tarief blijft gelijk. Beide varianten hebben voor- en nadelen.
Hoe werkt courtage?
Courtage is gekoppeld aan het resultaat. Verkoop je de woning voor een hoger bedrag, dan stijgt de beloning van de makelaar mee. Dat geeft de makelaar een duidelijke prikkel om een goede prijs voor je te halen. Veel makelaars rekenen courtage alleen als de woning daadwerkelijk verkocht wordt. Dat staat bekend als no cure no pay: lukt de verkoop niet, dan betaal je geen courtage. Controleer in de overeenkomst wel of er kosten blijven bestaan, bijvoorbeeld voor reeds gemaakte advertentie- of marketingkosten.
Hoe werkt een vast tarief?
Bij een vast tarief weet je vooraf precies wat je betaalt. Dat geeft rust en maakt vergelijken eenvoudiger. Het nadeel is dat de makelaar minder direct profiteert van een hogere verkoopprijs. Let daarom goed op wat het vaste bedrag omvat. Soms gaat het om een beperkt pakket, waarbij bezichtigingen of onderhandelingen niet zijn inbegrepen of extra kosten met zich meebrengen. Vraag dus altijd om een overzicht van de inbegrepen diensten.
Welke extra kosten komen bovenop het makelaarstarief?
Bovenop het makelaarstarief betaal je vaak kosten voor een energielabel, professionele foto’s of video, een eventuele taxatie, advertentiekosten en juridische kosten rond de overdracht. Sommige makelaars nemen deze posten op in hun tarief, andere rekenen ze apart door. Vraag daarom altijd naar het totaalbedrag.
De meest voorkomende extra kosten zijn:
- Energielabel: verplicht bij verkoop. De kosten hangen af van het type woning en de aanbieder.
- Fotografie, video en plattegrond: goed beeldmateriaal helpt je woning op te vallen. Niet elke makelaar neemt dit op in het tarief.
- Advertentiekosten: plaatsing op verkoopplatforms en extra promotie kunnen apart in rekening komen.
- Taxatierapport: soms nodig, bijvoorbeeld bij een erfenis, scheiding of wanneer een koper een gevalideerd rapport vraagt. Een taxatie is iets anders dan een gratis waardebepaling. Een waardebepaling geeft een indicatie, een taxatie is een officieel document waar banken en notarissen op afgaan.
- Notaris- en overdrachtskosten: deze betaalt in de regel de koper, maar bespreek dit vooraf, zodat er geen misverstanden ontstaan.
- Btw: over de dienstverlening van de makelaar betaal je 21% btw, tenzij de offerte dit al meeneemt.
Tel al deze posten op voordat je tarieven naast elkaar legt. Een offerte met een laag percentage en veel bijkomende kosten kan duurder uitvallen dan een offerte met een hoger percentage waarin alles zit.
Hoe vergelijk je offertes van verschillende verkoopmakelaars?
Je vergelijkt offertes het best door niet alleen naar het percentage te kijken, maar naar het totaalbedrag, de inbegrepen diensten en de voorwaarden. Vraag aan elke makelaar dezelfde informatie, zodat je appels met appels vergelijkt. Een lager tarief is alleen goedkoper als de dienstverlening gelijkwaardig is.
Gebruik dit stappenplan om offertes eerlijk te vergelijken:
- Vraag een schriftelijke offerte aan bij minimaal twee of drie makelaars, en vraag om het totaalbedrag inclusief btw.
- Controleer wat inbegrepen is: waardebepaling, verkoopstrategie, fotografie, bezichtigingen, onderhandelingen en begeleiding tot en met de overdracht.
- Kijk naar de voorwaarden: hoe lang loopt de overeenkomst, en wat gebeurt er als je haar eerder wilt beëindigen?
- Vraag naar de vraagprijs en de onderbouwing: een makelaar die een veel hogere vraagprijs noemt dan de rest, moet dat kunnen onderbouwen met vergelijkbare verkochte woningen.
- Lees beoordelingen en vraag naar ervaringen: kijk of klanten de makelaar bij naam noemen en of ze tevreden waren over communicatie en resultaat.
- Controleer de aansluiting: een erkende makelaar is aangesloten bij een brancheorganisatie en werkt met een transparante overeenkomst.
Een overzicht van de belangrijkste vergelijkpunten:
| Vergelijkpunt | Waar je op let |
|---|---|
| Tarief | Percentage of vast bedrag, inclusief of exclusief btw |
| Dienstverlening | Wat zit erin, en wat kost extra |
| Looptijd | Opzegtermijn en boeteclausules |
| Resultaatafhankelijk | Geldt no cure no pay, en onder welke voorwaarden |
| Ervaring | Kennis van jouw buurt en recente verkopen in de omgeving |
Is het tarief van een verkoopmakelaar onderhandelbaar?
Ja, het tarief van een verkoopmakelaar is vaak onderhandelbaar. Makelaars bepalen hun eigen tarieven, en veel kantoren zijn bereid te praten over het percentage of het pakket, zeker bij een woning die goed verkoopbaar is. Onderhandelen loont, maar kijk ook naar de kwaliteit.
Een paar manieren om je positie te versterken:
- Vraag meerdere offertes aan. Een concurrerende offerte geeft je onderhandelingsruimte.
- Bespreek de inhoud van het pakket. Misschien heb je niet alle extra diensten nodig en kun je daardoor het tarief verlagen.
- Kijk naar de woning. Een woning in een gewilde buurt die snel verkoopt, geeft een makelaar minder werk en dus meer ruimte om te schuiven.
- Vraag naar een staffel. Een lager percentage boven een bepaalde verkoopprijs kan voor beide kanten werken.
Houd wel in gedachten dat de laagste prijs niet altijd de beste keuze is. Een ervaren makelaar die kennis heeft van de lokale markt, kan met een goede verkoopstrategie meer opbrengen dan het verschil in tarief. Zet het gesprek daarom niet alleen in op de prijs, maar ook op wat je ervoor terugkrijgt.
Hoe Paul Dijkstra Makelaars helpt met de verkoop van je woning
Bij ons weet je vooraf waar je aan toe bent. We bespreken ons tarief in het kennismakingsgesprek en leggen het op papier vast voordat je iets tekent. Zo kom je niet voor verrassingen te staan. Je krijgt bij ons één vaste makelaar die je dossier kent, geen callcenter.
Wat je van ons kunt verwachten bij de verkoop van je woning:
- Een kosteloze en vrijblijvende waardebepaling, zodat je weet wat je woning ongeveer opbrengt.
- Advies over de vraagprijs en een verkoopstrategie die past bij jouw woning en buurt.
- Voorbereiding en presentatie van je woning, plus het organiseren van bezichtigingen.
- Het beoordelen en vergelijken van biedingen, en het voeren van de onderhandelingen.
- Controle van afspraken en documenten, en begeleiding tot en met de overdracht.
- Een taxatierapport dat gevalideerd is door het NWWI, wanneer je dat nodig hebt voor bijvoorbeeld een erfenis of scheiding.
Wil je weten wat de verkoop van jouw woning kost? Bekijk eerst hoe we woningen verkopen en neem daarna contact met ons op. Bel gerust ook als je nog niets hebt besloten, want juist dan denken we graag met je mee. Meer over onze werkwijze lees je op de website van Paul Dijkstra Makelaars.