Een woning kopen zonder ervaring is goed te doen, maar het vraagt voorbereiding. De grootste valkuil is niet weten wat je financieel kunt dragen voordat je begint met kijken. Wie eerst zijn financiële ruimte in kaart brengt, een aankoopmakelaar inschakelt en het biedproces begrijpt, staat sterk in een concurrerende markt. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen van starters die voor het eerst een huis kopen.
Waar moet je beginnen als je nog nooit een huis hebt gekocht?
Begin met een hypotheekgesprek voordat je ook maar één woning gaat bezichtigen. Zo weet je wat je kunt lenen, wat een woning je per maand kost en hoeveel eigen geld je nodig hebt. Dat voorkomt dat je verliefd wordt op een woning die buiten je budget valt.
Veel starters beginnen andersom: ze kijken eerst op Funda en gaan dan pas nadenken over de financiën. Dat leidt tot teleurstelling. Een oriënterend gesprek met een hypotheekadviseur duurt vaak niet meer dan een halfuur, maar geeft je een helder startpunt. Je weet daarna precies in welke prijsklasse je kunt zoeken.
Naast de financiën is het slim om je woonwensen concreet te maken. Denk aan: gewenste locatie, type woning, minimaal aantal kamers en een harde bovengrens voor de koopprijs. Hoe scherper je wensen, hoe gerichter je kunt zoeken en hoe minder bezichtigingen je voor niets doet.
Hoeveel eigen geld heb je nodig om een woning te kopen?
Je hebt bij het kopen van een eerste huis doorgaans minimaal 5 tot 6 procent van de koopsom aan eigen geld nodig. Dit dekt de kosten koper: overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en advieskosten. Deze kosten kun je namelijk niet meefinancieren met je hypotheek.
Concreet betekent dit: bij een woning van 350.000 euro heb je al snel tussen de 17.000 en 21.000 euro aan eigen geld nodig, bovenop de koopsom. Houd daarbij rekening met de volgende kostenposten:
- Overdrachtsbelasting: voor starters onder de 35 jaar en bij woningen onder de vrijstellingsgrens geldt een vrijstelling, maar controleer altijd de actuele voorwaarden
- Notariskosten: voor de koopakte en de hypotheekakte
- Taxatiekosten: een gevalideerd taxatierapport is verplicht voor de bank
- Advieskosten hypotheek: voor het hypotheekadvies en de bemiddeling
- Aankoopmakelaar: als je met een aankoopmakelaar werkt, komen daar kosten bij
Het maximale bedrag dat een rekentool noemt is niet automatisch het bedrag dat je comfortabel kunt dragen. Zeker als je plannen hebt om te verbouwen of als je in de toekomst kinderen wilt, is het verstandig om onder je maximale leencapaciteit te blijven.
Wat doet een aankoopmakelaar en heb je er een nodig?
Een aankoopmakelaar zoekt mee, gaat mee op bezichtiging en bepaalt samen met jou hoever je kunt gaan bij een bod. Hij of zij kijkt professioneel naar de staat van de woning, de vraagprijs in verhouding tot de markt en eventuele juridische aandachtspunten. Dat voorkomt dat je in de emotie van het moment over je grens gaat.
Of je een aankoopmakelaar nodig hebt, hangt af van je situatie. In een krappe markt, bij complexe woningen of als je weinig ervaring hebt met vastgoed, is het antwoord vrijwel altijd ja. Een aankoopmakelaar:
- Beoordeelt of de vraagprijs realistisch is
- Signaleert gebreken die je tijdens een rondleiding makkelijk over het hoofd ziet
- Voert de onderhandeling namens jou
- Bewaakt het financieringsvoorbehoud en andere deadlines
- Zorgt dat makelaar en hypotheekadviseur op één lijn zitten bij het bieden
De kosten van een aankoopmakelaar wegen in de meeste gevallen op tegen de fouten en financiële risico’s die je ermee voorkomt. Zeker bij het kopen van je eerste huis is professionele begeleiding een nuttige investering.
Hoe werkt het bieden op een woning?
Bieden op een woning doe je schriftelijk, via je makelaar of direct bij de verkopende makelaar. Je bod bestaat niet alleen uit een bedrag, maar ook uit voorwaarden zoals een financieringsvoorbehoud, een bouwkundige keuring en de gewenste opleveringsdatum. Die voorwaarden bepalen mede hoe sterk je bod is.
In een concurrerende markt zijn er vaak meerdere bieders tegelijk. Verkopers kijken dan niet alleen naar de hoogste prijs, maar ook naar de zekerheid die een bod biedt. Een bod zonder financieringsvoorbehoud is voor de verkoper aantrekkelijker, maar brengt voor jou meer risico met zich mee als de hypotheek toch niet rondkomt.
Wat is een financieringsvoorbehoud?
Een financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Het geeft je het recht om de koop te ontbinden als de hypotheek niet wordt goedgekeurd, zonder dat je een boete betaalt. Dit voorbehoud heeft een vaste einddatum, meestal vier tot zes weken na het tekenen van de koopovereenkomst. Mis je die datum, dan kun je aansprakelijk worden voor een boete van doorgaans 10 procent van de koopsom.
Wat is een bouwkundige keuring?
Een bouwkundige keuring is een inspectie van de woning door een onafhankelijke bouwkundige. Hij brengt de technische staat van de woning in kaart en maakt een kostenraming voor noodzakelijk onderhoud. Je kunt een bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde in je bod opnemen, zodat je de koop kunt ontbinden als er grote gebreken naar boven komen.
Wat zijn de stappen na een geaccepteerd bod?
Na een geaccepteerd bod volgen er meerdere stappen voordat je de sleutel in handen hebt. De volgorde is doorgaans: koopovereenkomst tekenen, hypotheek aanvragen, taxatie laten uitvoeren, hypotheekofferte ondertekenen en ten slotte de overdracht bij de notaris.
Hieronder staan de stappen op een rij:
- Koopovereenkomst tekenen: dit is de voorlopige koopakte. Na ondertekening heb je drie dagen bedenktijd als koper.
- Hypotheek aanvragen: je dient de aanvraag in bij de bank, inclusief alle benodigde documenten.
- Taxatie: de bank vereist een gevalideerd taxatierapport om de waarde van de woning vast te stellen.
- Bouwkundige keuring (indien van toepassing): als je dit als voorwaarde hebt opgenomen, vindt de keuring nu plaats.
- Hypotheekofferte: de bank stuurt een offerte die je binnen de gestelde termijn moet ondertekenen.
- Notarisafspraak: bij de notaris teken je de leveringsakte en de hypotheekakte. Je betaalt de koopsom en ontvangt de sleutels.
Houd er rekening mee dat al deze stappen binnen strakke termijnen moeten plaatsvinden. De einddatum van het financieringsvoorbehoud is daarin de meest kritieke datum.
Welke veelgemaakte fouten maken starters bij het kopen van een huis?
De meest voorkomende fout bij het kopen van je eerste huis is te laat nadenken over de financiën. Wie pas na een bezichtiging uitzoekt wat hij kan lenen, loopt het risico op een teleurstelling of een overhaast bod. Andere veelgemaakte fouten zijn:
- Bieden zonder financieringsvoorbehoud terwijl de hypotheek nog niet zeker is. Dit kan je een boete kosten als de financiering toch niet rondkomt.
- De kosten koper onderschatten. Veel starters vergeten dat overdrachtsbelasting, notaris en taxatie bovenop de koopsom komen en niet meegefinancierd kunnen worden.
- Verliefd worden op de eerste woning. Emotie is een slechte raadgever bij onderhandelingen. Een aankoopmakelaar helpt je om objectief te blijven.
- De energierekening niet meenemen in de maandlasten. Een woning met een slecht energielabel kan je maandelijks honderden euro’s extra kosten.
- De deadline van het financieringsvoorbehoud missen. Dit is een harde datum. Wie te laat is, riskeert een boete van 10 procent van de koopsom.
- Geen bouwkundige keuring laten uitvoeren. Verborgen gebreken kunnen na de overdracht voor hoge kosten zorgen.
Veel van deze fouten zijn te voorkomen door je goed voor te bereiden en tijdig professionele hulp in te schakelen. Een kwartier aan de telefoon met een makelaar of adviseur kan je later een hoop problemen besparen.
Hoe Paul Dijkstra Makelaars helpt bij het kopen van je eerste woning
Een woning kopen zonder ervaring hoeft niet overweldigend te zijn, zeker niet als je de juiste begeleiding hebt. Bij Paul Dijkstra Makelaars helpen we je stap voor stap door het hele aankoopproces, van de eerste oriëntatie tot de sleuteloverdracht. Concreet doen we dat op de volgende manieren:
- Financiële voorbereiding: we werken samen met een hypotheekadviseur die boven ons kantoor is gevestigd. Zo weet je voor je eerste bezichtiging wat je kunt lenen en wat een woning je per maand kost.
- Gericht zoeken: via onze gratis zoekopdracht sturen we je alleen woningen door die echt bij je wensen passen, inclusief woningen die nog niet op Funda staan via de Secrets Sneak Preview.
- Bezichtigen met een deskundige: we gaan mee op bezichtiging en letten op wat je zelf makkelijk over het hoofd ziet: gebreken, vraagprijs in verhouding tot de markt en juridische aandachtspunten.
- Sterk bieden: we rekenen voor je door hoever je kunt gaan, zodat je een realistisch bod doet zonder in de emotie over je grens te gaan.
- Taxatie in eigen huis: het gevalideerde taxatierapport dat je bank nodig heeft, kunnen we zelf verzorgen. Dat versnelt het proces.
- Bewaking van deadlines: de einddatum van je financieringsvoorbehoud houden we bij, zodat je geen boete riskeert.
Wil je weten waar je staat? Neem vrijblijvend contact met ons op voor een oriënterend gesprek. Je weet daarna precies wat haalbaar is en hoe je sterk staat op de woningmarkt. Paul Dijkstra Makelaars staat je bij van het eerste gesprek tot de sleuteloverdracht.