Of je eerst moet kopen of eerst verkopen, hangt af van je financiële situatie en de marktomstandigheden. Heb je voldoende eigen vermogen of een stabiel inkomen, dan kan eerst kopen aantrekkelijk zijn. Heb je de overwaarde van je huidige woning nodig, dan is eerst verkopen vaak verstandiger. Beide keuzes brengen risico’s met zich mee. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over deze afweging, zodat je een weloverwogen beslissing kunt nemen.
Wat zijn de financiële risico’s van eerst kopen?
Wie eerst koopt, loopt het risico op dubbele woonlasten: je betaalt dan tegelijkertijd de hypotheek op je nieuwe woning én de lasten van je huidige huis. Als je oude woning langer te koop staat dan verwacht, kan dit financieel flink oplopen. Dit is het belangrijkste risico bij de strategie van eerst kopen en dan verkopen.
Naast dubbele lasten zijn er nog andere risico’s om rekening mee te houden:
- Overbruggingskrediet: je hebt mogelijk een overbruggingshypotheek nodig om de aankoop te financieren, en die brengt extra rentekosten met zich mee.
- Tegenvallende verkoopprijs: als je oude woning minder opbrengt dan verwacht, kan dat je totale financiële plaatje verstoren.
- Stressvolle periode: de druk om snel te verkopen kan ertoe leiden dat je genoegen neemt met een lager bod dan je woning waard is.
- Hogere financieringsdrempel: banken kijken bij de nieuwe hypotheekaanvraag ook naar je bestaande verplichtingen, wat je leenruimte kan beperken.
Het risico van dubbele woonlasten is beheersbaar als je weet hoe lang je ze kunt dragen. Reken vooraf uit hoeveel maanden je de extra lasten kunt opvangen zonder in de problemen te komen.
Wat zijn de nadelen van eerst verkopen?
Eerst verkopen geeft financiële zekerheid, maar brengt een ander nadeel: je weet niet zeker of je op tijd een nieuwe woning vindt. In een krappe woningmarkt zoals die in Utrecht en omgeving kan het weken of maanden duren voordat je een geschikte woning vindt. Dat betekent dat je tijdelijk ergens anders moet wonen, wat extra kosten en ongemak oplevert.
Andere nadelen van eerst verkopen en dan kopen zijn:
- Tijdsdruk bij het zoeken: zodra je woning verkocht is, tikt de klok. Je kunt in een situatie terechtkomen waarin je onder druk een woning koopt die niet helemaal aan je wensen voldoet.
- Tijdelijke woonoplossing: je moet mogelijk voor een periode huren of bij familie inwonen, wat logistiek ingewikkeld kan zijn.
- Dubbele verhuiskosten: als je tussentijds ergens anders intrekt, verhuist je inboedel twee keer.
- Onderhandelingspositie: een koper die weet dat jij snel een nieuwe woning nodig hebt, kan proberen dit in zijn voordeel te gebruiken.
Toch kiezen veel mensen bewust voor deze volgorde, omdat de financiële zekerheid opweegt tegen het ongemak van een tijdelijke woonsituatie.
Wanneer is eerst kopen de slimmere keuze?
Eerst kopen is verstandig als je voldoende financiële ruimte hebt om een periode dubbele lasten te dragen, of als je de overwaarde van je huidige woning niet direct nodig hebt voor de aankoop. Ook in een markt waar het aanbod schaars is, kan snel handelen bepalend zijn voor succes.
Overweeg de strategie van eerst kopen als een of meer van de volgende situaties op jou van toepassing zijn:
- Je hebt voldoende spaargeld of eigen vermogen om tijdelijk dubbele lasten op te vangen.
- Je huidige woning is gemakkelijk te verhuren als overbrugging, zodat de lasten gedeeltelijk worden gedekt.
- Je vindt een woning die perfect bij je past en weet dat zulke kansen zelden voorkomen.
- Je hypotheekadviseur heeft bevestigd dat je de financiering voor twee woningen tijdelijk kunt dragen.
- Je verwacht dat je huidige woning snel verkoopt, gezien de vraag in jouw buurt.
Laat je in dit geval altijd vooraf doorrekenen wat de maximale periode van dubbele lasten voor jou financieel haalbaar is. Dat geeft je een concreet kader om beslissingen op te baseren.
Wanneer is eerst verkopen verstandiger?
Eerst verkopen is verstandiger als je de overwaarde van je huidige woning nodig hebt om de volgende aankoop te financieren, of als je geen ruimte hebt voor dubbele woonlasten. Dit geldt voor de meeste huizenkopers in Nederland. De financiële zekerheid die eerst verkopen biedt, maakt het aankoopproces rustiger en overzichtelijker.
Kies voor eerst verkopen in de volgende situaties:
- Je hebt de overwaarde van je woning nodig als eigen inbreng voor de nieuwe hypotheek.
- Je inkomen laat geen ruimte voor tijdelijke dubbele hypotheeklasten.
- Je wilt weten wat je woning opbrengt voordat je een bod uitbrengt op een nieuwe woning.
- Je hebt geen haast en bent bereid een tijdelijke woonoplossing te accepteren.
Een praktisch voordeel van eerst verkopen: je weet precies wat je te besteden hebt. Dat maakt het bieden op een nieuwe woning concreter en voorkomt dat je achteraf voor verrassingen staat.
Hoe werkt een overbruggingskrediet bij eerst kopen?
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de verwachte overwaarde van je huidige woning al kunt gebruiken voordat die woning daadwerkelijk verkocht is. De bank leent je een bedrag op basis van de geschatte verkoopwaarde minus de openstaande hypotheek, zodat je de nieuwe woning kunt kopen zonder te wachten op de verkoopopbrengst.
Zo werkt het in de praktijk:
- Je laat je huidige woning taxeren of de bank hanteert een schatting van de marktwaarde.
- Op basis van die waarde minus je resterende hypotheek wordt de maximale overbrugging bepaald.
- Je betaalt rente over het overbruggingskrediet zolang het loopt, maar lost het pas af bij de verkoop van je huidige woning.
- Zodra je oude woning is verkocht, wordt de overbruggingslening in één keer afgelost met de verkoopopbrengst.
Banken stellen wel voorwaarden aan een overbruggingskrediet. Ze kijken onder andere of je de maandlasten van beide woningen tijdelijk kunt dragen en of je huidige woning al te koop staat. De looptijd van een overbrugging is doorgaans maximaal twee jaar, maar in de praktijk is het de bedoeling dat je oude woning binnen enkele maanden verkocht is.
Let op: de rente op een overbruggingskrediet is vaak hoger dan op een reguliere hypotheek. Reken vooraf uit wat dit je per maand kost, zodat je niet voor verrassingen staat.
Wat zijn alternatieven voor de keuze tussen kopen en verkopen?
Naast de klassieke keuze van eerst kopen of eerst verkopen zijn er alternatieven die de risico’s van beide opties kunnen verminderen. De meest gebruikte alternatieven zijn het opnemen van een ontbindende voorwaarde bij de aankoop, het verhuren van je huidige woning, of het werken met een terugkoopgarantie.
Ontbindende voorwaarde bij de aankoop
Je kunt bij de aankoop van een nieuwe woning een ontbindende voorwaarde opnemen die de koop afhankelijk stelt van de verkoop van je huidige woning. Dit geeft je een vangnet: als je oude woning niet op tijd verkoopt, kun je de koop van de nieuwe woning ontbinden zonder boete. In een concurrerende markt is dit niet altijd mogelijk, omdat verkopers liever geen voorwaarden accepteren, maar het is het verkennen waard.
Je huidige woning (tijdelijk) verhuren
Als je huidige woning in aanmerking komt voor verhuur, kun je die tijdelijk verhuren terwijl je in je nieuwe woning woont. De huurinkomsten dekken dan (een deel van) de dubbele lasten. Houd er rekening mee dat verhuur toestemming vereist van je hypotheekverstrekker en dat er fiscale gevolgen aan verbonden zijn.
Sale-and-leaseback of terugkoop
Sommige aanbieders kopen je woning aan en verhuren die tijdelijk terug aan jou. Zo heb je de verkoopopbrengst beschikbaar voor de nieuwe aankoop, maar kun je nog in je huidige woning wonen totdat de nieuwe woning klaar is. Dit is een minder gangbare optie en de voorwaarden verschillen sterk per aanbieder, dus laat je goed informeren voordat je hiervoor kiest.
Hoe Paul Dijkstra Makelaars je helpt bij deze keuze
De keuze tussen eerst kopen of eerst verkopen is voor iedereen anders. Wat in de ene situatie verstandig is, kan voor de andere juist risicovol zijn. Wij helpen je om deze afweging concreet te maken, op basis van jouw financiële situatie, de markt in Utrecht en jouw persoonlijke wensen.
Dit is wat we voor je doen:
- Gratis waardebepaling: we komen bij je langs en vertellen wat je woning vandaag opbrengt, zodat je weet met welk bedrag je kunt rekenen.
- Hypotheekadvies vooraf: onze adviseur rekent uit wat je kunt lenen en of een overbruggingskrediet voor jou haalbaar is, voordat je een beslissing neemt.
- Makelaar en adviseur op één lijn: de makelaar die je bod uitbrengt en de adviseur die je financiering regelt, werken samen. Jij hoeft niet zelf de boodschapper te zijn.
- Begeleiding van begin tot einde: van de eerste bezichtiging tot de sleuteloverdracht bij de notaris, met één vast aanspreekpunt.
- Terugkoppeling na elke bezichtiging: je hoort wat kijkers zeiden, ook als het kritiek is, zodat je tijdig kunt bijsturen.
Wil je weten wat jouw woning vandaag waard is, of wil je eerst uitrekenen wat je kunt lenen? Neem dan contact op via onze contactpagina of vraag direct een gratis waardebepaling aan. Overweeg je een nieuwe woning te kopen? Bekijk dan hoe onze aankoopbegeleiding werkt. Paul Dijkstra Makelaars denkt graag met je mee, ook als je nog niet zeker weet welke stap je als eerste zet.