Wat kost een aankoopmakelaar?

Een woning kopen is een grote financiële beslissing. Naast de koopsom, overdrachtsbelasting, notariskosten en hypotheekadvies kun je kosten maken voor professionele aankoopbegeleiding. Een logische vraag is daarom: wat kost een aankoopmakelaar en wat krijg je voor dat bedrag?

Aankoopmakelaars mogen hun eigen tarieven bepalen. Er bestaat geen wettelijk vastgesteld tarief. De ene makelaar rekent een vast bedrag, terwijl een andere aankoopmakelaar werkt met een percentage van de koopsom. Ook de omvang van de begeleiding speelt mee. Alleen hulp bij de onderhandelingen kost meestal minder dan volledige begeleiding vanaf de eerste zoekopdracht tot aan de sleuteloverdracht.

Als algemene indicatie kun je voor volledige aankoopbegeleiding vaak rekening houden met ongeveer € 2.000 tot € 4.500. Dit is geen vast marktbreed tarief. De uiteindelijke aankoopmakelaar kosten hangen af van de regio, de woningprijs, het dienstenpakket en de afspraken in de opdrachtbevestiging.

Vraag daarom altijd vooraf een duidelijke offerte op. Controleer niet alleen het totaalbedrag, maar ook welke werkzaamheden zijn inbegrepen, of het tarief inclusief btw is en welke kosten je betaalt wanneer je uiteindelijk geen woning koopt.

Rekent een aankoopmakelaar courtage of een vast tarief?

Een aankoopmakelaar kan de vergoeding op verschillende manieren berekenen. De twee meest voorkomende modellen zijn een vast tarief en courtage als percentage van de aankoopprijs.

Bij een vast tarief spreek je vooraf één bedrag af voor de overeengekomen begeleiding. Hierdoor weet je aan het begin van de zoektocht hoeveel de dienstverlening kost. Het tarief verandert in principe niet wanneer je uiteindelijk een duurdere woning koopt, tenzij in de opdracht aanvullende afspraken staan.

Een vast tarief geeft duidelijkheid, maar je moet wel controleren welke werkzaamheden er precies onder vallen. Sommige makelaars bieden voor één bedrag volledige begeleiding aan. Andere kantoren werken met losse pakketten voor het zoeken, bezichtigen, onderhandelen of controleren van de koopovereenkomst.

Bij courtage betaal je een percentage van de uiteindelijke koopsom. De NVM geeft aan dat aankoopcourtage vaak als percentage van de koopsom wordt afgesproken, maar dat je ook een vast bedrag kunt overeenkomen. De NVM schrijft geen vaste tarieven voor. Je maakt hierover zelf afspraken met de makelaar.

Stel dat een aankoopmakelaar 1 procent rekent en je een woning koopt voor € 500.000. De courtage bedraagt dan:

€ 500.000 × 1 procent = € 5.000

Controleer bij een percentage altijd of de genoemde courtage inclusief of exclusief btw is. Wanneer een tarief van € 5.000 exclusief btw wordt genoemd, komt daar 21 procent btw bij. Je betaalt dan in totaal € 6.050.

Vereniging Eigen Huis adviseert om vooraf vast te leggen welke werkzaamheden de aankoopmakelaar uitvoert en te controleren of het tarief inclusief btw is. Volgens de vereniging werken veel aankoopmakelaars met een vast bedrag, maar komen percentages van de aankoopprijs eveneens voor.

Sommige aankoopmakelaars werken met een prestatievergoeding. Je betaalt dan bijvoorbeeld een basisbedrag en een aanvullend percentage van het bedrag dat de makelaar onder een vooraf bepaalde grens weet te onderhandelen. Dit klinkt aantrekkelijk, maar de berekening moet volledig transparant zijn.

Vraag bij ieder tariefmodel in ieder geval naar:

• het bedrag of percentage inclusief btw;
• de werkzaamheden die onder de opdracht vallen;
• eventuele opstart-, administratie- of intrekkingskosten;
• kosten voor extra bezichtigingen of losse diensten;
• het moment waarop de vergoeding verschuldigd is;
• de kosten wanneer je de opdracht beëindigt.

Kies niet automatisch voor de laagste offerte. Een beperkt pakket kan goedkoper lijken, maar duurder uitvallen wanneer je later aanvullende diensten nodig hebt. Vergelijk offertes daarom op inhoud, bereikbaarheid, lokale ervaring en de manier waarop de makelaar jouw belangen vertegenwoordigt.

Wat krijgt u voor de prijs van een aankoopmakelaar?

Wat je voor de prijs van een aankoopmakelaar krijgt, hangt af van het afgesproken dienstenpakket. Bij volledige aankoopbegeleiding ondersteunt de makelaar je doorgaans tijdens het hele aankoopproces.

De begeleiding kan beginnen met het bespreken van je woonwensen, financiële mogelijkheden en gewenste buurten. De aankoopmakelaar helpt vervolgens bij het beoordelen van woningen, gaat mee naar bezichtigingen en onderzoekt relevante informatie over de woning.

Bij een bezichtiging kijkt een aankoopmakelaar anders naar een huis dan een koper die vooral enthousiast is over de ruimte, ligging of uitstraling. De makelaar let onder meer op de onderhoudsstaat, verbouwingen, juridische bijzonderheden, vraagprijs en mogelijke aandachtspunten die nader onderzoek vragen.

Een aankoopmakelaar voert geen volledige bouwkundige keuring uit. Bij twijfels over bijvoorbeeld de fundering, het dak, vocht, installaties of de constructie kan de makelaar wel adviseren om een bouwkundig specialist in te schakelen. De NVM wijst erop dat een aankoopmakelaar kan helpen het risico op onverwachte gebreken te verkleinen.

Voordat je biedt, maakt de aankoopmakelaar een inschatting van de marktwaarde. Daarvoor kijkt de makelaar onder andere naar recente verkopen, vergelijkbare woningen, de staat van het huis, de ligging en de actuele belangstelling. Op basis daarvan bespreek je een biedingsstrategie.

De begeleiding bij een bod gaat verder dan alleen het noemen van een bedrag. Ook de volgende voorwaarden kunnen belangrijk zijn:

• de gewenste overdrachtsdatum;
• een financieringsvoorbehoud;
• een voorbehoud van bouwkundige keuring;
• de overname van roerende zaken;
• de geldigheidsduur van het bod.

Volgens de NVM helpt een aankoopmakelaar bij het bepalen van een realistische prijs en het voeren van de onderhandelingen. Daarbij wordt niet alleen naar de koopsom gekeken, maar ook naar de opleverdatum, ontbindende voorwaarden en andere afspraken.

Na overeenstemming controleert de aankoopmakelaar de koopovereenkomst en de bijbehorende stukken. Denk aan de vragenlijst, lijst van zaken, eigendomsinformatie, eventuele erfdienstbaarheden en aanvullende clausules, zoals een ouderdomsclausule of niet-zelfbewoningsclausule.

De begeleiding loopt bij een volledig pakket meestal door tot de overdracht. Voor het bezoek aan de notaris vindt doorgaans een eindinspectie plaats. Je controleert dan of de woning volgens afspraak wordt opgeleverd en of de overgenomen zaken aanwezig zijn.

De exacte dienstverlening verschilt per kantoor. Laat daarom in de opdrachtbevestiging opnemen of de volgende werkzaamheden inbegrepen zijn:

• zoekbegeleiding en beoordeling van het aanbod;
• begeleiding bij bezichtigingen;
• onderzoek naar de woning en verkoopstukken;
• waardebepaling en biedingsadvies;
• onderhandelingen over prijs en voorwaarden;
• controle van de koopovereenkomst en eindinspectie.

De kosten van een aankoopmakelaar maken deel uit van je totale aankoopbudget. Ze komen boven op onder andere de overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en hypotheekadvies. Lees daarom ook hoe je de kosten koper berekent.

Is een aankoopmakelaar de investering waard?

Of een aankoopmakelaar de investering waard is, hangt af van je ervaring, de woning, de markt en de begeleiding die je nodig hebt. Je bent niet verplicht een aankoopmakelaar in te schakelen. Je mag zelf woningen bezichtigen, onderzoek doen, bieden en het koopcontract beoordelen.

Toch kan professionele begeleiding waardevol zijn. Een aankoopmakelaar kent het aankoopproces, beoordeelt de woning zakelijk en helpt voorkomen dat enthousiasme de overhand krijgt. Dit is vooral relevant wanneer je weinig ervaring hebt, onvoldoende tijd hebt om het aanbod te volgen of koopt in een markt waarin woningen snel worden verkocht.

In Utrecht kunnen prijsverschillen tussen buurten, straten en woningtypen groot zijn. Een lokale aankoopmakelaar kan recente transacties en de kwaliteit van de woning meenemen in het biedingsadvies. Dat biedt geen garantie dat je minder betaalt of dat jouw bod wordt geaccepteerd, maar helpt je wel een beter onderbouwde beslissing te nemen.

De waarde van een aankoopmakelaar zit niet alleen in een mogelijke lagere koopsom. In een concurrerende markt kan het juiste advies juist zijn om niet verder te bieden. Het voorkomen van een onnodig hoge aankoopprijs kan financieel minstens zo belangrijk zijn als het uitonderhandelen van een korting.

Daarnaast kan de makelaar risico’s herkennen die je zelf mogelijk over het hoofd ziet. Denk aan gebreken, onduidelijke verbouwingen, beperkende clausules, erfpacht, een actieve Vereniging van Eigenaars of een lage onderhoudsreserve. Niet ieder risico is direct zichtbaar tijdens een korte bezichtiging.

Volgens de Consumentenbond zijn er geen vaste tarieven voor aankoopmakelaars. De organisatie adviseert kritisch te kijken naar een vergoeding als percentage van de aankoopsom, omdat de vergoeding dan stijgt wanneer de woning duurder wordt.

Een aankoopmakelaar is vooral de investering waard wanneer de werkzaamheden aansluiten op wat jij nodig hebt. Heb je zelf al een geschikte woning gevonden en wil je alleen ondersteuning bij de waardebepaling en onderhandelingen? Dan kan een beperkt pakket voldoende zijn. Wil je begeleiding tijdens het volledige traject, dan past een complete aankoopopdracht beter.

Bespreek voor de start wat je van de makelaar verwacht. Let daarbij niet alleen op het tarief, maar ook op:

• kennis van de lokale woningmarkt;
• beschikbaarheid voor bezichtigingen;
• communicatie en bereikbaarheid;
• onafhankelijkheid en deskundigheid;
• duidelijkheid over de biedingsstrategie;
• controle van juridische en bouwkundige informatie.

De aankoopmakelaar kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar. Je moet ze doorgaans met eigen geld betalen. Neem het bedrag daarom mee in je financiële voorbereiding en houd daarnaast voldoende ruimte over voor onderhoud en onverwachte uitgaven.

Hoe worden aankoopmakelaar kosten berekend?

De aankoopmakelaar kosten worden meestal berekend als vast bedrag of als percentage van de koopsom. Daarnaast bestaan er pakketten, uurtarieven en combinaties van een basisbedrag met een succesvergoeding.

Het vaste bedrag uit de metadata voor deze pagina ligt doorgaans tussen € 2.000 en € 4.500. Gebruik dit als indicatieve bandbreedte en niet als gegarandeerd tarief. De kosten kunnen afwijken door het aantal bezichtigingen, de woningprijs, het zoekgebied en de omvang van de begeleiding.

Bij een percentage van de koopsom stijgt de vergoeding mee met de aankoopprijs. Een courtage van 1 procent leidt bijvoorbeeld tot de volgende bedragen:

Controleer altijd of btw in het percentage is inbegrepen. Bij een offerte exclusief btw wordt het uiteindelijke bedrag 21 procent hoger.

De Consumentenbond noemt als voorbeeld dat aankoopmakelaars soms ongeveer 1 procent van de aankoopsom rekenen. Er zijn volgens de organisatie ook makelaars die een vast bedrag hanteren. De NVM noemt voor courtage een bredere indicatie, maar benadrukt dat een aankoopmakelaar het eigen tarief bepaalt en dat een vast bedrag eveneens mogelijk is.

Vraag bij een offerte ook wat er gebeurt wanneer je geen woning koopt. Sommige makelaars werken met no cure no pay, terwijl andere kantoren opstartkosten, abonnementskosten of een vergoeding voor uitgevoerde bezichtigingen rekenen. Beide modellen kunnen passend zijn, zolang de afspraken vooraf duidelijk zijn.

Let daarnaast op mogelijke bijkomende uitgaven die niet in de courtage zijn opgenomen, zoals een bouwkundige keuring, taxatie, kadastrale informatie of specialistisch onderzoek. Deze kosten worden meestal door externe partijen in rekening gebracht.

Een aankoopmakelaar behartigt uitsluitend jouw belangen als koper. De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper. Het is daarom niet verstandig om ervan uit te gaan dat de verkopende makelaar jou onafhankelijk adviseert over de waarde, voorwaarden of risico’s van de woning.

Houd bij het bepalen van je budget ook rekening met de overdrachtsbelasting. Deze belasting staat los van de vergoeding voor de aankoopmakelaar en kan een groot deel van het benodigde eigen geld vormen.

Vraag een vrijblijvende offerte aan

De vraag wat een aankoopmakelaar kost, kan pas nauwkeurig worden beantwoord wanneer duidelijk is welke begeleiding je nodig hebt. Zoek je alleen ondersteuning bij een specifieke woning of wil je begeleiding vanaf het opstellen van een zoekprofiel tot en met de sleuteloverdracht?

Paul Dijkstra Makelaars bespreekt vooraf welke werkzaamheden bij jouw situatie passen. Je ontvangt een duidelijke uitleg van het tarief en de diensten die daarin zijn opgenomen. Zo weet je voordat de opdracht begint waar je financieel en inhoudelijk aan toe bent.

Kijk bij het vergelijken van offertes niet alleen naar het eindbedrag. De lokale marktkennis, bereikbaarheid, kwaliteit van het onderzoek en zorgvuldigheid tijdens het bieden en controleren van het koopcontract zijn minstens zo belangrijk.

Veelgestelde vragen over kosten aankoopmakelaar