Kosten makelaar

Je wilt een woning kopen of verkopen en overweegt professionele begeleiding. Dan wil je vooraf weten wat de kosten van een makelaar zijn, hoe het tarief wordt berekend en welke werkzaamheden je daarvoor krijgt.

Makelaars bepalen hun eigen tarieven. Er bestaat dus geen wettelijk vastgesteld bedrag of verplicht makelaarskosten percentage. De ene makelaar werkt met courtage op basis van de koopprijs, terwijl een andere makelaar een vast tarief rekent. Daarnaast kunnen er opstartkosten of losse kosten voor de woningpresentatie gelden.

Vergelijk daarom niet alleen het eindbedrag. Kijk vooral naar de werkzaamheden die zijn inbegrepen, de ervaring van de makelaar in jouw regio en de afspraken die gelden wanneer de woning niet wordt verkocht of wanneer je de opdracht tussentijds beëindigt.

Wat zijn de kosten van een makelaar?

De kosten van een makelaar zijn afhankelijk van het soort opdracht. Een verkoopmakelaar voert andere werkzaamheden uit dan een aankoopmakelaar. Ook de woningwaarde, het zoekgebied en de omvang van de begeleiding kunnen invloed hebben op het tarief.

Bij de verkoop van een woning bestaat de dienstverlening meestal uit een waardebepaling, verkoopadvies, woningpresentatie, bezichtigingen, onderhandelingen en begeleiding bij de koopovereenkomst. Bij een aankoop helpt de makelaar onder meer met zoeken, bezichtigen, woningonderzoek, de waardebepaling, het bod en de controle van het koopcontract.

Voor een verkoopmakelaar wordt vaak een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs afgesproken. Volgens de NVM ligt zo’n courtage in de praktijk bijvoorbeeld tussen 1 en 2,5 procent. De NVM schrijft geen tarieven voor. Je spreekt de vergoeding rechtstreeks met de makelaar af. Een vast bedrag is eveneens mogelijk.

Stel dat je jouw woning verkoopt voor € 500.000 en de verkoopmakelaar rekent 1,25 procent courtage. De berekening is dan:

€ 500.000 × 1,25 procent = € 6.250

Controleer altijd of het bedrag inclusief btw is. Bij een tarief van € 6.250 exclusief btw komt daar 21 procent bij. Je betaalt dan in totaal € 7.562,50.

Naast de courtage kunnen er opstartkosten zijn. Deze kosten worden bijvoorbeeld gebruikt voor:

• professionele woningfotografie;
• plattegronden en meetrapporten;
• publicatie op Funda en andere websites;
• verkoopteksten en brochures;
• promotie via sociale media;
• administratieve voorbereiding.

Sommige makelaars nemen deze werkzaamheden op in de courtage. Andere kantoren rekenen hiervoor een afzonderlijk bedrag. Vraag daarom altijd om een schriftelijke offerte waarin staat welke kosten bij het tarief zijn inbegrepen.

Bij een NVM-verkoopmakelaar wordt de courtage meestal betaald zodra de eigendomsoverdracht bij de notaris plaatsvindt. Kosten voor bijvoorbeeld fotografie en andere verkoopmiddelen kunnen al eerder tijdens de opdracht worden gefactureerd.

Wat is het verschil tussen makelaarskosten op basis van een percentage en een vast tarief?

Bij een percentage wordt de makelaarscourtage berekend over de uiteindelijke koopprijs. Verkoop je de woning voor een hoger bedrag, dan stijgt ook de vergoeding van de makelaar.

Een percentage kan passend zijn wanneer je wilt dat de vergoeding meebeweegt met het verkoopresultaat. Maak wel duidelijke afspraken over de grondslag. Controleer of de courtage wordt berekend over de volledige verkoopprijs en of btw al in het genoemde percentage zit.

Een vast tarief geeft vooraf meer zekerheid. Je weet dan welk bedrag je betaalt wanneer de woning wordt verkocht of aangekocht. De vergoeding verandert niet wanneer de uiteindelijke koopprijs hoger of lager uitvalt.

Bij een vaste prijs is het extra belangrijk om te controleren wat de makelaar precies doet. Een voordelig pakket kan bijvoorbeeld een beperkt aantal bezichtigingen, minder uitgebreide promotie of geen begeleiding bij de eindinspectie bevatten.

Er bestaan ook combinaties. Een makelaar kan bijvoorbeeld een vast basisbedrag rekenen met een aanvullende succesvergoeding. In dat geval betaal je extra wanneer de woning boven een vooraf afgesproken bedrag wordt verkocht.

Vergelijk verschillende prijsmodellen aan de hand van een concreet voorbeeld. Stel dat je een woning voor € 500.000 verkoopt. Een makelaar biedt een vast tarief van € 5.500 aan. Een andere makelaar rekent 1,2 procent.

Bij een verkoopprijs van € 500.000 komt 1,2 procent neer op:

€ 500.000 × 1,2 procent = € 6.000

Het vaste tarief is in dit voorbeeld lager. Dat betekent niet automatisch dat dit de beste keuze is. Een uitgebreidere presentatie, betere bereikbaarheid of sterkere lokale verkoopstrategie kan invloed hebben op het verkoopproces en het uiteindelijke resultaat.

Let bij het vergelijken van offertes op:

• de courtage of het vaste tarief;
• btw en eventuele opstartkosten;
• inbegrepen presentatie en promotie;
• begeleiding bij bezichtigingen en onderhandelingen;
• kosten bij intrekking van de opdracht;
• afspraken wanneer de woning niet wordt verkocht.

Vraag ook wanneer je de verschillende bedragen moet betalen. Leg alle afspraken vast in de opdracht tot dienstverlening voordat de makelaar met de werkzaamheden begint.

Wat is het verschil tussen de kosten van een aankoopmakelaar versus verkoopmakelaar?

Een verkoopmakelaar wordt ingeschakeld door de eigenaar van de woning. De makelaar adviseert over de vraagprijs, verzorgt de presentatie, begeleidt bezichtigingen en onderhandelt namens de verkoper.

Een aankoopmakelaar behartigt juist de belangen van de koper. Deze makelaar helpt bij het beoordelen van het woningaanbod, gaat mee naar bezichtigingen, onderzoekt de woning en adviseert over de waarde, het bod en de aankoopvoorwaarden.

Ook bij een aankoopmakelaar bestaan geen vaste tarieven. Volgens de Consumentenbond rekenen sommige aankoopmakelaars bijvoorbeeld 1 procent van de aankoopsom, terwijl andere makelaars met een vast bedrag werken.

Het nadeel van een percentage bij aankoop is dat de vergoeding stijgt wanneer je een duurdere woning koopt. Sommige kopers geven daarom de voorkeur aan een vast tarief. Daarmee weet je vooraf welk bedrag je voor de begeleiding reserveert.

De kosten van een aankoopmakelaar hangen daarnaast af van het gekozen pakket. Volledige aankoopbegeleiding omvat meestal meer werkzaamheden dan hulp bij één specifieke woning. Denk bij volledige begeleiding aan:

• het opstellen van een zoekprofiel;
• hulp bij het beoordelen van woningen;
• begeleiding tijdens bezichtigingen;
• onderzoek naar marktwaarde en verkoopstukken;
• advies over het bod en de voorwaarden;
• controle van de koopovereenkomst;
• begeleiding bij de eindinspectie.

Wil je alleen advies bij een bod of hulp bij de onderhandelingen, dan kan een deelopdracht mogelijk goedkoper zijn. Controleer wel of je zelf voldoende kennis en tijd hebt om de overige onderdelen zorgvuldig uit te voeren.

Makelaarskosten vallen niet automatisch onder de kosten koper. De NVM rekent makelaarscourtage niet tot de formele kosten koper, waaronder met name overdrachtsbelasting en bepaalde notariskosten voor de eigendomsoverdracht vallen.

De makelaarskosten moet je doorgaans met eigen geld betalen. Neem ze daarom vanaf het begin mee in je aankoop- of verkoopbegroting.

Waar let u op als u wilt besparen op makelaarskosten?

Besparen op makelaarskosten begint met het vergelijken van meerdere offertes. Kijk daarbij niet alleen naar de laagste prijs. Een voordelige makelaar kan uiteindelijk minder passend zijn als belangrijke werkzaamheden ontbreken of als je zelf veel onderdelen moet regelen.

Vraag iedere makelaar om dezelfde situatie te beoordelen. Zo kun je tarieven, diensten en verkoopstrategieën beter vergelijken. Laat duidelijk opnemen welke kosten vaststaan en welke bedragen afhankelijk zijn van het verkoopresultaat.

Je kunt mogelijk besparen door bepaalde werkzaamheden zelf uit te voeren. Denk aan het verzamelen van documenten, het verzorgen van bezichtigingen of het schrijven van een eerste woningomschrijving. Bespreek vooraf of dit werkelijk tot een lager tarief leidt en wie verantwoordelijk blijft voor een correcte uitvoering.

Controleer ook de intrekkingskosten. Wanneer je de opdracht beëindigt voordat een woning is verkocht, kan de makelaar gemaakte kosten in rekening brengen. De hoogte en voorwaarden moeten in de opdracht tot dienstverlening staan.

Goedkoop is niet altijd voordelig. Een makelaar die de lokale markt kent, professioneel onderhandelt en de woning zorgvuldig presenteert, kan een hogere vergoeding vragen maar ook meer waarde toevoegen. Dat resultaat is nooit vooraf gegarandeerd, maar de kwaliteit van de begeleiding blijft een belangrijk onderdeel van je keuze.

Let bij verkoop ook op de voorgestelde vraagprijs. Kies niet automatisch voor de makelaar die de hoogste verkoopopbrengst voorspelt. Vraag om een onderbouwing met recente verkopen en relevante marktinformatie. Op onze pagina over een waardebepaling van je woning lees je hoe een eerste waarde-inschatting tot stand komt.

Makelaarskosten bij de verkoop zijn niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De Belastingdienst noemt bij de verkoop van een woning slechts een beperkt aantal mogelijk aftrekbare posten, zoals de kosten voor het doorhalen van de hypotheek. De overige verkoopkosten zijn niet aftrekbaar.

Ook bij aankoop is de vergoeding van de aankoopmakelaar niet aftrekbaar. Bepaalde financieringskosten, zoals advieskosten voor de hypotheek en notariskosten voor de hypotheekakte, kunnen onder voorwaarden wel aftrekbaar zijn. De Belastingdienst maakt daarbij onderscheid tussen kosten voor de aankoop en kosten die rechtstreeks samenhangen met de eigenwoningschuld.

Vraag een vrijblijvende offerte aan

De kosten van een makelaar hangen af van jouw woning, doelen en gewenste begeleiding. Daarom bespreken we eerst wat je nodig hebt voordat we een passend voorstel maken.

Wil je jouw woning verkopen? Paul Dijkstra Makelaars bekijkt de woning, bespreekt de actuele markt en legt uit welke werkzaamheden binnen onze verkoopbegeleiding vallen. Je ontvangt vooraf duidelijkheid over het tarief en eventuele aanvullende kosten.

Zoek je ondersteuning bij de aankoop van een woning? Dan bespreken we of je volledige begeleiding wilt of vooral hulp nodig hebt bij een concrete woning. Ook daarbij leggen we vooraf vast wat je van ons kunt verwachten.

Een offerte moet duidelijk en goed vergelijkbaar zijn. Je weet welk bedrag of percentage wordt gerekend, welke werkzaamheden zijn inbegrepen en op welk moment de kosten verschuldigd zijn. Zo kun je een makelaar kiezen op basis van zowel prijs als kwaliteit.

Veelgestelde vragen over kosten makelaar