Ja, je kunt tegelijkertijd een woning kopen en verkopen. In de praktijk lukt het zelden om beide transacties op exact dezelfde dag af te ronden, maar met de juiste financiering en planning kun je de periode van overlap beheersbaar houden. De vragen hieronder helpen je stap voor stap door de belangrijkste keuzes en risico’s.
Wat is de beste volgorde: eerst kopen of eerst verkopen?
Er is geen universeel juiste volgorde bij tegelijkertijd kopen en verkopen, maar de meeste mensen zijn beter af als ze eerst hun huidige woning verkopen. Zo weet je precies hoeveel overwaarde je hebt, wat je maximale budget voor de nieuwe woning bepaalt. Dat voorkomt dat je te hoog biedt of later financieel klem komt te zitten.
Toch kiezen sommige kopers bewust voor de omgekeerde volgorde. Als je al een droomwoning hebt gevonden in een krappe markt zoals Utrecht, waar de gemiddelde verkoopprijs in het tweede kwartaal van 2026 op ruim 556.000 euro lag, wil je niet wachten tot je eigen huis verkocht is. In dat geval neem je meer financieel risico, maar verlies je de woning niet aan een andere koper.
Waar hangt de keuze van af?
- Je financiële buffer: kun je tijdelijk dubbele lasten dragen als de verkoop langer duurt?
- De staat van de markt: in een verkopersmarkt verkoop je snel, in een kopersmarkt duurt dat langer.
- Je overwaarde: heb je die nodig als eigen inbreng voor de nieuwe woning?
- Je hypotheekmogelijkheden: kun je een overbruggingskrediet krijgen?
Als je eerst koopt, zorg dan dat je koopcontract een ontbindende voorwaarde bevat die je beschermt als de verkoop van je huidige woning tegenvalt. Meer daarover vind je verderop in dit artikel.
Hoe werkt een overbruggingskrediet bij gelijktijdig kopen en verkopen?
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de verwachte overwaarde van je huidige woning alvast kunt gebruiken als eigen inbreng voor de nieuwe aankoop. De bank verstrekt dit krediet op basis van de verwachte verkoopopbrengst van je huidige woning, minus de resterende hypotheekschuld. Zodra je oude woning verkocht is, los je het krediet in één keer af.
Het overbruggingskrediet lost het liquiditeitsprobleem op: je overwaarde zit vast in stenen, maar je hebt het geld nodig vóórdat de verkoop is afgerond. De looptijd is doorgaans maximaal twee jaar, maar banken verwachten dat je de woning binnen een realistische termijn verkoopt.
Hoe berekent de bank het bedrag?
Banken verstrekken het overbruggingskrediet niet op basis van de vraagprijs, maar op basis van een conservatieve schatting van de verkoopwaarde. Vaak hanteren ze 90% van de getaxeerde waarde, verminderd met de openstaande hypotheekschuld. Het verschil is het maximale overbruggingsbedrag.
Wat kost een overbruggingskrediet?
Over het overbruggingskrediet betaal je rente, doorgaans iets hoger dan de reguliere hypotheekrente. Hoe langer de periode tussen aankoop en verkoop, hoe meer rente je betaalt. Daarnaast draag je tijdelijk de lasten van twee hypotheken, wat de maandelijkse druk flink verhoogt.
Wat zijn de risico’s van dubbele woonlasten?
Dubbele woonlasten ontstaan wanneer je de nieuwe woning al hebt gekocht maar de oude nog niet hebt verkocht. Je betaalt dan tegelijkertijd hypotheeklasten voor twee woningen, plus eventueel de rente op het overbruggingskrediet. Dit risico is beheersbaar als de periode kort is, maar kan snel oplopen als de verkoop langer duurt dan verwacht.
Concreet betekenen dubbele woonlasten dat je maandelijks twee hypotheekbedragen, twee sets aan vaste lasten zoals energie en gemeentelijke belastingen, en de rente op het overbruggingskrediet betaalt. Afhankelijk van je financiële situatie kan dit al na twee à drie maanden knellen.
Wat kun je doen om het risico te beperken?
- Verkoop je huidige woning zo vroeg mogelijk in het proces, bij voorkeur vóórdat je een bod uitbrengt op een nieuwe woning.
- Zorg voor een financiële buffer van minimaal drie tot zes maanden dubbele lasten.
- Spreek met de verkoper van je nieuwe woning een flexibele overdrachtsdatum af, zodat je de timing op de verkoop van je huidige woning kunt afstemmen.
- Vraag bij de verkoop van je eigen woning of de koper bereid is een langere periode tussen tekenen en overdracht te accepteren.
Houd ook rekening met de situatie dat je huidige woning minder opbrengt dan verwacht. Als de verkoopopbrengst lager uitvalt dan de getaxeerde waarde waarop het overbruggingskrediet is gebaseerd, moet je het verschil zelf aanvullen.
Kun je je hypotheek meenemen naar een nieuwe woning?
In veel gevallen kun je je bestaande hypotheek meenemen naar een nieuwe woning, ook wel meeneemregeling of hypotheekportabiliteit genoemd. Dit is interessant als je een lage rente hebt die je wilt behouden. Of dit lukt, hangt af van de voorwaarden van je hypotheekverstrekker en of de nieuwe woning als onderpand wordt geaccepteerd.
De meeneemregeling werkt als volgt: je bestaande hypotheek, met de huidige rentevaste periode en het bijbehorende tarief, wordt gekoppeld aan de nieuwe woning. Als de nieuwe woning duurder is, financier je het verschil met een aanvullende lening tegen de actuele marktrente. Als de woning goedkoper is, los je een deel af en neem je alleen het resterende bedrag mee.
Waar let je op bij de meeneemregeling?
- Niet elke hypotheekverstrekker biedt een meeneemregeling aan. Controleer dit in je hypotheekakte of vraag het op bij je adviseur.
- Er zit vaak een tijdslimiet op: je moet de nieuwe woning doorgaans binnen zes maanden na verkoop van de oude woning kopen.
- De nieuwe woning moet voldoen aan de taxatie-eisen van de bank.
- Bij een aanvullende lening betaal je over het extra deel de actuele rente, wat je totale maandlast beïnvloedt.
Is meenemen niet mogelijk of niet voordelig, dan sluit je een volledig nieuwe hypotheek af. In dat geval vervalt de oude rentevaste periode en betaal je eventueel een boeterente voor het vroegtijdig aflossen van de bestaande lening.
Wat zijn de kosten van gelijktijdig kopen en verkopen?
Gelijktijdig een woning kopen en verkopen brengt kosten met zich mee aan beide kanten van de transactie. Aan de koopkant betaal je overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en makelaarscourtage voor de aankoop. Aan de verkoopkant betaal je makelaarskosten en notariskosten. Tel daarbij de rente op het overbruggingskrediet op, en de totale kostenpost loopt snel op.
Hieronder een overzicht van de belangrijkste kostenposten:
| Kostenpost | Voor wie | Indicatie |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | Koper | 2% van de koopsom (startersvrijstelling tot 35 jaar en max. 510.000 euro) |
| Notariskosten (aankoop) | Koper | Variabel, afhankelijk van notaris en koopsom |
| Taxatiekosten | Koper | Doorgaans enkele honderden euro’s |
| Aankoopmakelaar | Koper | Courtage of vast tarief, afgesproken vooraf |
| Verkoopmakelaar | Verkoper | Courtage, doorgaans een percentage van de verkoopprijs |
| Notariskosten (verkoop) | Verkoper | Variabel |
| Overbruggingskredietrente | Verkoper/koper | Afhankelijk van bedrag en looptijd |
Kosten koper kun je doorgaans niet meefinancieren in de hypotheek. Je hebt dat geld dus zelf beschikbaar nodig. Houd bij je planning rekening met een totale bijkomende kostenpost van ruwweg 4 tot 6% van de koopsom, afhankelijk van je situatie.
Wanneer is het slim om een ontbindende voorwaarde op te nemen?
Een ontbindende voorwaarde is slim wanneer je een nieuwe woning koopt terwijl je huidige woning nog niet verkocht is, of wanneer je financiering nog niet volledig rond is. De meest gebruikte ontbindende voorwaarden zijn het financieringsvoorbehoud en het voorbehoud van verkoop van de eigen woning. Ze geven je het recht de koop te ontbinden zonder boete als aan de gestelde voorwaarde niet wordt voldaan.
Financieringsvoorbehoud beschermt je als de bank de hypotheek niet verstrekt. Je hebt dan doorgaans vier tot zes weken om de financiering rond te krijgen. Lukt dat niet, dan kun je de koop zonder boete ontbinden. Zonder dit voorbehoud riskeer je een boete van 10% van de koopsom als je moet afhaken.
Voorbehoud van verkoop eigen woning beschermt je als je de overwaarde van je huidige woning nodig hebt voor de aankoop. Je spreekt af dat de koop alleen doorgaat als jouw woning binnen een bepaalde periode wordt verkocht. Verkopers accepteren dit voorbehoud niet altijd, zeker niet in een krappe markt. Maar als je het kunt bedingen, geeft het je aanzienlijk meer zekerheid.
Let op de termijnen: een ontbindende voorwaarde loopt af op een afgesproken datum. Mis je die datum, dan vervalt de bescherming automatisch. Houd die datum daarom goed bij en schakel tijdig als het dreigt mis te gaan.
Hoe Paul Dijkstra Makelaars helpt bij tegelijkertijd kopen en verkopen
Tegelijkertijd een woning kopen en verkopen vraagt om goede coördinatie tussen verkoop, aankoop, financiering en notaris. Wij begeleiden je bij elk onderdeel van dat proces, zodat je niet zelf de schakel hoeft te zijn tussen partijen die elkaar niet kennen.
Wat we voor je doen:
- Waardebepaling van je huidige woning: een makelaar komt langs en vertelt wat je woning vandaag opbrengt, zodat je weet met welk budget je kunt kopen.
- Verkoopbegeleiding van begin tot eind: van vraagprijs en presentatie tot onderhandelingen en overdracht.
- Aankoopbegeleiding: we gaan mee naar bezichtigingen en letten op wat je in de spanning van het moment mist.
- Hypotheekadvies in huis: onze hypotheekadviseur en de aankoopmakelaar werken samen, zodat je bod en financiering op elkaar zijn afgestemd.
- Bewaking van ontbindende voorwaarden en termijnen: we houden de deadlines bij en stemmen af met de notaris.
- Secrets Sneak Preview: je ziet woningen voordat ze op Funda staan, wat in een krappe markt een voorsprong van enkele dagen geeft.
Wil je weten wat je huidige woning waard is of ben je al op zoek naar een nieuwe woning? Neem gerust contact op via ons contactformulier of lees meer over je woning verkopen en een woning aankopen. Paul Dijkstra Makelaars denkt graag met je mee, ook als je nog niets besloten hebt.