Overdrachtsbelasting

Wanneer je een woning koopt, betaal je meestal meer dan alleen de koopsom. Je krijgt ook te maken met bijkomende kosten, waaronder de overdrachtsbelasting. Afhankelijk van je leeftijd, de waarde van de woning en het gebruik van de woning kan het om nul euro of juist om tienduizenden euro’s gaan.

Het is daarom verstandig om de overdrachtsbelasting te berekenen voordat je een bod uitbrengt. Een woning kan binnen je maximale hypotheek vallen, terwijl je onvoldoende eigen geld hebt om de bijkomende kosten te betalen. Zeker in Utrecht, waar aankoopbeslissingen soms snel moeten worden genomen, wil je vooraf weten welk bedrag je nodig hebt.

In 2026 gelden verschillende tarieven voor een woning waarin je zelf gaat wonen, een woning die je verhuurt en andere soorten onroerend goed. Ook bestaat er een eenmalige vrijstelling voor kopers tussen 18 en 35 jaar. Op deze pagina leggen we uit welk tarief in jouw situatie geldt en hoe je de overdrachtsbelasting berekent.

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt wanneer je eigenaar wordt van een bestaande woning of een andere onroerende zaak. Denk naast een huis of appartement aan een bedrijfspand, een stuk grond of een garage.

Bij een normale woningaankoop wordt de overdrachtsbelasting geregeld door de notaris. Voor de juridische overdracht ontvang je een nota van afrekening. Daarop staan onder andere de koopsom, de notariskosten, eventuele verrekeningen en de overdrachtsbelasting.

Je maakt het totale bedrag over naar de rekening van de notaris. De notaris doet vervolgens aangifte en draagt de overdrachtsbelasting af aan de Belastingdienst. Je hoeft bij een gebruikelijke aankoop dus niet zelf afzonderlijk aangifte te doen.

De overdrachtsbelasting hoort bij de kosten koper. Deze kosten komen boven op de koopsom en kun je meestal niet volledig meefinancieren in je hypotheek. Een hypotheek mag in beginsel niet hoger zijn dan de marktwaarde van de woning. Omdat de overdrachtsbelasting de woning niet meer waard maakt, heb je hiervoor doorgaans eigen geld nodig.

Je betaalt de overdrachtsbelasting over de waarde van de woning in het economische verkeer. Dit is de waarde die de woning op de vrije markt heeft. In een reguliere situatie is deze waarde minimaal gelijk aan de koopsom.

Roerende zaken vallen niet onder de overdrachtsbelasting. Denk aan losse meubels, gordijnen of een vrijstaande koelkast die je van de verkoper overneemt. De waarde die hiervoor in de koopovereenkomst wordt opgenomen, moet wel realistisch zijn. Je kunt niet zonder onderbouwing een groot deel van de koopsom aan roerende zaken toerekenen om minder belasting te betalen.

Koop je een nieuwbouwwoning vrij op naam, dan betaal je meestal geen overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouw is doorgaans btw in de koopprijs verwerkt. Je krijgt wel te maken met andere kosten, zoals hypotheekadvies, notariskosten voor de hypotheekakte, bouwrente en eventueel meerwerk.

Wat zijn de overdrachtsbelasting tarieven in 2026?

In 2026 zijn er drie belangrijke tarieven voor de overdrachtsbelasting: 0 procent, 2 procent en 8 procent. Voor onroerende zaken die niet als woning worden aangemerkt, geldt doorgaans 10,4 procent.

Welk tarief je betaalt, hangt vooral af van de vraag of je zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen.

Ga je zelf in de woning wonen en heb je geen recht op de startersvrijstelling? Dan betaal je 2 procent overdrachtsbelasting. De Belastingdienst noemt dit het lage tarief. Je moet bij de notaris verklaren dat je de woning zelf voor langere tijd als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Je hoeft voor het tarief van 2 procent geen starter te zijn. Ook wanneer je eerder een woning hebt gehad of ouder bent dan 35 jaar, kan dit tarief gelden. Het gaat om het gebruik van de gekochte woning.

Koop je een woning waarin je niet zelf voor langere tijd gaat wonen? Dan geldt in 2026 een tarief van 8 procent. Dit geldt bijvoorbeeld voor:

• een woning die je gaat verhuren;
• een tweede woning;
• een vakantiewoning;
• een woning die je als belegging koopt;
• een woning die je koopt voor iemand anders.

Het tarief voor deze woningen is op 1 januari 2026 verlaagd van 10,4 naar 8 procent.

Voor andere onroerende zaken blijft in 2026 het tarief van 10,4 procent gelden. Denk aan bedrijfspanden, kantoren, winkels, onbebouwde grond en een garage die je los van een woning koopt. Koop je een garage gelijktijdig met een woning en vormt deze juridisch en feitelijk een geheel met die woning, dan kan hetzelfde tarief als voor de woning gelden.

Koop je een pand dat deels uit woonruimte en deels uit bedrijfsruimte bestaat, dan kunnen meerdere tarieven van toepassing zijn. Voor het gedeelte waarin je zelf gaat wonen, kan het tarief van 2 procent gelden. Voor het bedrijfsgedeelte geldt in beginsel 10,4 procent.

Ook bij gedeeltelijke verhuur kunnen verschillende tarieven gelden. Verhuur je een duidelijk afgebakend deel van de woning, dan betaal je over dat gedeelte mogelijk 8 procent. Gebruik je minimaal 90 procent van de woning zelf als hoofdverblijf en verhuur je maximaal 10 procent, dan mag volgens de Belastingdienst onder voorwaarden het tarief van 2 procent over de volledige woning worden toegepast.

Het gebruik van de woning moet daarom duidelijk zijn voordat je de leveringsakte ondertekent. Bespreek een afwijkende situatie tijdig met de notaris. Zo voorkom je dat je bij de overdracht met een hoger tarief wordt geconfronteerd dan je had begroot.

Voor wie geldt de vrijstelling van overdrachtsbelasting?

Kopers tussen 18 en 35 jaar kunnen onder voorwaarden gebruikmaken van de startersvrijstelling. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting over jouw aandeel in de woning.

In 2026 mag de waarde van de volledige woning niet hoger zijn dan 555.000 euro. Deze grens wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld.

Om gebruik te maken van de vrijstelling moet je aan alle volgende voorwaarden voldoen:

• Je bent op het moment van de juridische overdracht minimaal 18 en jonger dan 35 jaar.
• Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt.
• Je koopt een woning.
• Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen.
• De waarde van de volledige woning is maximaal 555.000 euro.
• Je levert voor de overdracht een ondertekende verklaring aan bij de notaris.

De naam startersvrijstelling kan verwarrend zijn. De gekochte woning hoeft namelijk niet je eerste koopwoning te zijn. Heb je al eerder een huis gehad, maar nooit gebruikgemaakt van de vrijstelling? Dan kun je alsnog in aanmerking komen wanneer je aan de overige voorwaarden voldoet.

De leeftijd op het moment van de juridische overdracht is bepalend. Niet de datum waarop je de koopovereenkomst tekent. Word je voor de passeerdatum 35 jaar, dan kun je de vrijstelling niet meer gebruiken.

Ook de woningwaarde wordt strikt beoordeeld. Koop je in 2026 een woning voor 556.000 euro, dan krijg je niet gedeeltelijk vrijstelling tot 555.000 euro. De volledige vrijstelling vervalt. Wanneer je zelf in de woning gaat wonen, betaal je dan normaal gesproken 2 procent over de belastbare waarde.

Koop je samen met een partner, dan worden de voorwaarden per koper beoordeeld. Stel dat jij 32 jaar bent en je partner 36 jaar. Jullie kopen ieder de helft van een woning van 500.000 euro en gaan er samen wonen.

Wanneer jij aan alle voorwaarden voldoet, betaal je over jouw aandeel van 250.000 euro geen overdrachtsbelasting. Je partner betaalt 2 procent over het eigen aandeel. Dat is 5.000 euro.

Ook wanneer jullie allebei jonger zijn dan 35 jaar, kan de uitkomst per persoon verschillen. Misschien heeft een van jullie de startersvrijstelling bij een eerdere aankoop al gebruikt. Die persoon betaalt dan 2 procent over het eigen aandeel, terwijl de andere koper mogelijk wel de vrijstelling kan toepassen.

De vrijstelling kan een groot verschil maken in het bedrag dat je uit eigen middelen nodig hebt. Bij een woning van 500.000 euro bespaar je ten opzichte van het tarief van 2 procent maximaal 10.000 euro. Dat bedrag kun je gebruiken voor andere aankoopkosten, een verbouwing of een financiële buffer.

Hoe wordt de overdrachtsbelasting bij uw aankoop berekend?

Je berekent de overdrachtsbelasting door de belastbare waarde van jouw aandeel in de woning te vermenigvuldigen met het tarief dat voor jou geldt.

De basisberekening is:

Waarde van jouw aandeel × tarief overdrachtsbelasting = te betalen overdrachtsbelasting

Koop je alleen een woning van 450.000 euro waarin je zelf gaat wonen en heb je geen recht op de startersvrijstelling? Dan betaal je:

450.000 euro × 2 procent = 9.000 euro overdrachtsbelasting

Ben je 30 jaar, heb je de vrijstelling niet eerder gebruikt en koop je in 2026 een woning van 525.000 euro waarin je zelf gaat wonen? Dan voldoe je mogelijk aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling. Je betaalt in dat geval geen overdrachtsbelasting.

Koop je voor 400.000 euro een appartement dat je gaat verhuren? Dan geldt in 2026 het tarief van 8 procent:

400.000 euro × 8 procent = 32.000 euro overdrachtsbelasting

Koop je samen een woning, dan bereken je de belasting per koper. Stel dat jij en je partner ieder 50 procent eigenaar worden van een woning van 500.000 euro. Jij gebruikt de startersvrijstelling en je partner betaalt 2 procent.

Jouw berekening is:

250.000 euro × 0 procent = 0 euro

De berekening van je partner is:

250.000 euro × 2 procent = 5.000 euro

Samen betalen jullie in dit voorbeeld 5.000 euro overdrachtsbelasting.

De berekening kan ingewikkelder worden wanneer de woningwaarde afwijkt van de koopsom, wanneer je ongelijke eigendomsverhoudingen afspreekt of wanneer een gedeelte van het pand wordt verhuurd. Ook bij een combinatie van woonruimte, bedrijfsruimte, grond en losse bijgebouwen kunnen meerdere tarieven gelden.

Laat in zulke situaties de voorlopige berekening voor het uitbrengen van een bod controleren. De notaris stelt uiteindelijk vast welk bedrag bij de juridische overdracht moet worden betaald.

Neem de overdrachtsbelasting samen met de andere aankoopkosten op in je begroting. Denk ook aan de taxatie, hypotheekakte, leveringsakte, hypotheekadvies, bouwkundige keuring en eventuele aankoopbegeleiding.

Neem contact op voor persoonlijk advies

De overdrachtsbelasting lijkt op het eerste gezicht een eenvoudige rekensom, maar de uitkomst hangt af van je leeftijd, je eigendomsaandeel, het gebruik van de woning en het soort onroerend goed dat je koopt. Een verkeerde inschatting kan een aanzienlijk verschil maken in het eigen geld dat je nodig hebt.

Paul Dijkstra Makelaars helpt je bij het voorbereiden van een woningaankoop in Utrecht en omgeving. We kijken naar de waarde van de woning, de voorwaarden van de koop en de haalbaarheid van je bod. Voor een definitieve fiscale beoordeling van de overdrachtsbelasting verwijzen we je naar de notaris of een belastingadviseur.

Door je budget en bijkomende kosten vooraf zorgvuldig in kaart te brengen, kun je met meer zekerheid zoeken en bieden. Zo weet je niet alleen hoeveel je voor een woning kunt lenen, maar ook hoeveel geld je daadwerkelijk nodig hebt om de aankoop af te ronden, neem contact op.

Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting