Starterslening

Je hebt voldoende inkomen om iedere maand hypotheeklasten te betalen, maar je maximale hypotheek is net niet hoog genoeg voor de woning die je wilt kopen. Voor veel starters is dit een herkenbaar probleem. De starterslening kan in sommige gemeenten helpen om het verschil tussen de koopsom en je maximale eerste hypotheek te overbruggen.

Een starterslening is geen landelijke regeling waarop iedere starter automatisch recht heeft. Gemeenten en provincies bepalen zelf of zij de lening aanbieden, hoeveel geld beschikbaar is en aan welke voorwaarden je moet voldoen. Daardoor kunnen de mogelijkheden per woonplaats sterk verschillen.

De gemeente Utrecht biedt op dit moment geen starterslening aan. Zoek je een woning in Utrecht, dan kun je deze aanvullende financiering dus niet via de gemeente Utrecht aanvragen. In verschillende omliggende gemeenten kan de regeling wel beschikbaar zijn. Controleer dit altijd voor de gemeente waarin de woning ligt. Via de leningzoeker van SVn kun je zien welke regelingen op een bepaalde locatie worden aangeboden.

Ook zonder starterslening zijn er mogelijkheden om je positie als starter te verbeteren. Denk aan de vrijstelling van overdrachtsbelasting, financiële hulp van ouders, Nationale Hypotheek Garantie of het aanpassen van je zoekgebied. Het is daarom verstandig om je volledige financiële situatie te laten beoordelen voordat je woningen gaat bezichtigen.

Wat is een starterslening?

De starterslening is een aanvullende hypothecaire lening voor mensen die hun eerste woning kopen. Je gebruikt de lening wanneer je inkomen niet voldoende is om de volledige koopsom met een reguliere hypotheek te financieren, maar je verwacht dat je inkomen in de toekomst kan stijgen.

De lening komt boven op de eerste hypotheek die je afsluit bij een bank of andere geldverstrekker. Je reguliere hypotheek en de starterslening vormen samen het bedrag waarmee je de woning financiert. De starterslening mag niet worden gebruikt om meer te bieden dan financieel verantwoord is. Zowel de eerste hypotheek als de aanvullende lening worden getoetst.

De regeling wordt uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, meestal afgekort tot SVn. Het geld voor de lening is afkomstig van een gemeente, provincie of andere deelnemende organisatie. Die partij bepaalt ook de lokale voorwaarden.

Een belangrijk kenmerk is dat je de eerste drie jaar geen maandlasten voor de starterslening hebt. Je betaalt in die periode geen rente en aflossing uit je maandelijkse inkomen. Na drie jaar ga je in beginsel wel rente en aflossing betalen.

Kun je de maandlasten na die eerste periode nog niet volledig dragen, dan kun je bij SVn een hertoets aanvragen. SVn beoordeelt vervolgens welk bedrag je op basis van je inkomen kunt betalen. Je krijgt dus niet automatisch opnieuw drie jaar zonder maandlasten. De uitkomst is afhankelijk van je financiële situatie op het moment van de hertoets.

De starterslening heeft een looptijd van dertig jaar. De rente staat bij aanvang voor vijftien jaar vast. Daarna wordt het rentepercentage opnieuw vastgesteld voor een volgende periode. Je mag de lening geheel of gedeeltelijk boetevrij aflossen.

De lening bestaat technisch uit twee delen. Het eerste deel is de eigenlijke Starterslening. Het tweede deel is de combinatielening. In de eerste drie jaar worden de verplichte betalingen voor de Starterslening vanuit deze combinatielening voldaan. Daardoor heb je aanvankelijk geen directe maandlasten, maar kan het saldo van de combinatielening wel oplopen. Beide leningdelen horen bij elkaar en hebben een looptijd van dertig jaar.

Dat je de eerste jaren geen maandelijkse rente en aflossing betaalt, betekent dus niet dat de financiering gratis is. Je leent extra geld en moet deze lening uiteindelijk terugbetalen. Neem de toekomstige lasten daarom mee in je financiële planning.

Wat zijn de voorwaarden voor een starterslening in Utrecht?

Voor een starterslening moet de gemeente of provincie waarin je de woning koopt de regeling aanbieden. Gemeenten bepalen zelf welke doelgroep in aanmerking komt. Zij kunnen bijvoorbeeld eisen stellen aan je leeftijd, inkomen, huidige woonplaats, maatschappelijke binding met de gemeente en de maximale koopsom van de woning.

De gemeente Utrecht biedt momenteel geen starterslening aan. Je kunt daarom voor een woning binnen de gemeente Utrecht geen toewijzingsbrief voor deze lening aanvragen. Dat geldt ook wanneer je aan de algemene voorwaarden van SVn zou voldoen. Zonder een deelnemende gemeente of provincie kan SVn de lening niet verstrekken.

Koop je een woning in een omliggende gemeente, dan kunnen daar andere regels gelden. Paul Dijkstra Makelaars is naast Utrecht actief in onder andere Nieuwegein, Stichtse Vecht, De Bilt, De Meern en Vleuten. De Meern en Vleuten vallen binnen de gemeente Utrecht en volgen dus het beleid van Utrecht. Voor andere gemeenten moet je afzonderlijk controleren of de regeling beschikbaar is.

Bij gemeenten die de starterslening aanbieden, gelden doorgaans enkele algemene uitgangspunten:

• Je koopt je eerste eigen woning.
• Je gaat zelf in de woning wonen.
• Je sluit daarnaast een reguliere eerste hypotheek af.
• Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening worden met NHG afgesloten.
• De woning en de financiering blijven binnen de lokale en landelijke grenzen.
• Je ontvangt eerst een toewijzing van de gemeente of de provincie.

De precieze voorwaarden kunnen afwijken. Een gemeente kan bijvoorbeeld bepalen dat je al een bepaalde periode in de gemeente moet wonen, er moet werken of naar de gemeente terug moet keren. Ook kan er een leeftijdsgrens of maximale woningwaarde gelden.

Het beschikbare gemeentelijke budget speelt eveneens een rol. Zelfs wanneer je inhoudelijk aan de voorwaarden voldoet, kan een aanvraag soms niet worden toegekend als het gereserveerde budget is uitgeput. Controleer de regeling daarom voordat je een koopovereenkomst zonder passende financieringsvoorwaarde tekent.

De starterslening moet worden gecombineerd met Nationale Hypotheek Garantie. Dit betekent dat ook de woning en de totale financiering aan de toepasselijke NHG-regels moeten voldoen. De gemeente kan bovendien een lagere maximale koopsom hanteren dan de landelijke NHG-grens.

Kun je in Utrecht geen starterslening gebruiken, dan zijn mogelijk andere regelingen relevant. Ben je op de overdrachtsdatum minimaal 18 en jonger dan 35 jaar, dan kun je in 2026 onder voorwaarden gebruikmaken van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. De woningwaarde mag daarvoor niet hoger zijn dan 555.000 euro. Ook moet je zelf voor langere tijd in de woning gaan wonen en mag je de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt.

Lees ook onze uitleg over een huis kopen als starter en bekijk welke kosten koper je met eigen geld moet betalen.

Hoeveel kunt u lenen met een starterslening?

De hoogte van de starterslening wordt bepaald door het verschil tussen de totale financieringsbehoefte en het bedrag dat je volgens de geldende normen met je eerste hypotheek kunt lenen. Je kunt dus niet zelf een gewenst leenbedrag kiezen.

SVn voert een financiële toets uit en kijkt onder andere naar je inkomen, lopende financiële verplichtingen, de koopsom en de marktwaarde van de woning. Ook de voorwaarden van de gemeente of provincie zijn bepalend.

Volgens de algemene productvoorwaarden kan de Starterslening maximaal 20 procent bedragen van de koopsom of aanneemsom, inclusief bepaalde kosten voor verbetering of meerwerk, of van de marktwaarde uit het taxatierapport. SVn rekent met het laagste van deze bedragen. Daarnaast kan een gemeente een lager maximumbedrag vaststellen.

Stel dat je een woning koopt voor 350.000 euro en op basis van je inkomen een eerste hypotheek van 320.000 euro kunt krijgen. Het financieringstekort bedraagt dan 30.000 euro. Wanneer de gemeente de regeling aanbiedt, het lokale maximum minimaal 30.000 euro is en je aan alle overige voorwaarden voldoet, kan een Starterslening dit verschil mogelijk overbruggen.

Is het tekort groter dan het bedrag dat volgens de gemeentelijke regeling of de SVn-toets kan worden geleend, dan moet je het resterende verschil zelf betalen. Je kunt dan ook je zoekbudget verlagen of onderzoeken of andere financiële hulp mogelijk is.

Houd er rekening mee dat de starterslening niet bedoeld is voor de kosten koper. Je kunt bij een reguliere hypotheek in beginsel maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning financieren. Uitgaven zoals de notaris, taxatie, hypotheekadvies, bouwkundige keuring en eventuele aankoopbegeleiding betaal je daarom meestal met eigen geld.

Bied je meer dan de getaxeerde marktwaarde, dan moet je ook dat verschil zelf financieren. Een aanvullende lening maakt het dus extra belangrijk om vooraf zorgvuldig naar de marktwaarde en de haalbaarheid van je bod te kijken.

De eerste drie jaar zonder directe maandlasten bieden ruimte in de beginfase van je wooncarriere. Daarna kunnen de maandlasten stijgen. Laat daarom vooraf berekenen wat je maandlasten worden wanneer je rente en aflossing over de Starterslening gaat betalen. Kijk niet alleen naar wat je vandaag kunt lenen, maar ook naar wat je later verantwoord kunt dragen.

Een aankoopmakelaar in Utrecht kan je helpen om de marktwaarde van een woning en de risico’s van een bod te beoordelen. De precieze financieringsmogelijkheden bespreek je met een erkend hypotheekadviseur.

Hoe werkt het aanvragen van een starterslening?

Je vraagt de starterslening niet rechtstreeks aan zonder eerst contact te hebben met de gemeente of provincie. De gemeente waarin de woning ligt, beoordeelt eerst of je aan de lokale voorwaarden voldoet. Bij een positieve beoordeling ontvang je een toewijzingsbrief.

Controleer daarom als eerste via de gemeente of de lening beschikbaar is. Voor een woning binnen de gemeente Utrecht kun je op dit moment geen starterslening aanvragen. Zoek je buiten Utrecht, controleer dan de regeling van de betreffende gemeente of gebruik de leningzoeker van SVn.

Wanneer een gemeente de lening aanbiedt, verloopt het proces doorgaans als volgt:

1. Je bespreekt met een hypotheekadviseur hoeveel je met een reguliere hypotheek kunt lenen.
2. Je controleert de lokale voorwaarden van de gemeente waarin je wilt kopen.
3. Je vindt een woning die binnen de maximale koopsom en overige voorwaarden valt.
4. Je vraagt bij de gemeente een toewijzing voor de starterslening aan.
5. Na de toewijzing dien je de financiële aanvraag bij SVn in.
6. SVn controleert je financiële situatie en stelt het definitieve leenbedrag vast.
7. Bij goedkeuring ontvang je een offerte en worden de eerste hypotheek en starterslening via de notaris gevestigd.

Een gemeentelijke toewijzing betekent nog niet dat de lening definitief is goedgekeurd. SVn voert daarna een financiële toets uit. Bij een positieve uitkomst brengt SVn een offerte uit. Bij een negatieve uitkomst wordt de lening niet verstrekt.

Laat in de koopovereenkomst een passend financieringsvoorbehoud opnemen. Daarin moet voldoende ruimte staan om zowel de eerste hypotheek als de starterslening te regelen. Zonder goed geformuleerd voorbehoud kun je financiële risico’s lopen wanneer de aanvullende lening wordt afgewezen.

Begin daarom vroeg met de voorbereiding. Laat je maximale hypotheek berekenen voordat je actief gaat bieden en controleer per gemeente of er een regeling beschikbaar is. Zo voorkom je dat je je zoektocht baseert op financiële mogelijkheden die op de locatie van de woning niet bestaan.

Wilt u een starterslening aanvragen in Utrecht? Neem contact op en wij helpen u op weg

Binnen de gemeente Utrecht is momenteel geen starterslening beschikbaar. Paul Dijkstra Makelaars kan deze lening daarom niet voor je aanvragen en ook niet toezeggen dat je ervoor in aanmerking komt.

We kunnen wel met je meedenken over je woningzoektocht, de marktwaarde van een woning en een verantwoord bod. Zoek je ook in omliggende gemeenten, dan houden we rekening met de lokale regelingen die daar mogelijk beschikbaar zijn. De actuele voorwaarden en je persoonlijke leenruimte laat je vervolgens controleren door de gemeente, SVn en een erkend hypotheekadviseur.

Door de financiering te regelen voordat je een bod uitbrengt, weet je binnen welke prijsklasse je verantwoord kunt zoeken. Dat geeft rust tijdens bezichtigingen en voorkomt dat je afhankelijk wordt van een regeling die voor de gekozen woning niet beschikbaar is.

Veelgestelde vragen over starterslening