Onder bod betekent meestal dat de verkoper met een geïnteresseerde koper in onderhandeling is. De woning is op dat moment nog niet definitief verkocht. De onderhandelingen kunnen namelijk nog mislukken en ook na mondelinge overeenstemming is de koop van een woning door een particuliere koper pas definitief nadat de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd en door beide partijen is ondertekend.
De status onder bod is dus anders dan verkocht onder voorbehoud. Toch is het belangrijk om snel te handelen wanneer je belangstelling hebt. Je kunt je interesse bij de verkoopmakelaar kenbaar maken, zodat je mogelijk wordt benaderd wanneer de onderhandelingen niet tot een overeenkomst leiden.
Mag ik ook bieden op een woning die al onder bod staat?
Wanneer een woning onder bod staat, is de verkoper doorgaans serieus in onderhandeling met één geïnteresseerde koper. Dat betekent niet automatisch dat andere belangstellenden niets meer mogen doen. Je kunt nog steeds contact opnemen met de verkoopmakelaar en laten weten dat je interesse hebt.
Of de verkoopmakelaar jouw bod direct in behandeling neemt, hangt af van de gekozen verkoopprocedure en de afspraken met de verkoper. De verkoper bepaalt uiteindelijk hoe het biedproces verloopt en of nieuwe biedingen tijdens een lopende onderhandeling worden meegenomen.
Een verkoper is niet verplicht om de woning tijdens de onderhandelingen van de markt te halen. Bezichtigingen mogen in principe doorgaan en andere geïnteresseerden mogen hun belangstelling kenbaar maken. Een lopende onderhandeling hoeft namelijk niet tot een koop te leiden. Volgens de NVM bepaalt de verkoper welke biedingsprocedure wordt gebruikt en beslist de verkoper of een bod wordt geaccepteerd, afgewezen of aanleiding geeft tot onderhandelen.
Dat betekent niet dat een verkopend makelaar zonder meer met meerdere partijen tegelijk onderhandelt. Bij een reguliere onderhandeling wordt meestal eerst gereageerd op het bod van de partij met wie wordt onderhandeld. Nieuwe belangstellenden kunnen ondertussen wel worden geregistreerd.
Heb je veel interesse in een woning die onder bod staat? Neem dan contact op met de verkoopmakelaar en geef duidelijk door:
- dat je serieus geïnteresseerd bent;
- hoe je bereikbaar bent;
- of je financiering al is besproken;
- wanneer je de woning kunt bezichtigen;
- of je snel een compleet bod kunt uitbrengen.
Een compleet bod bevat meer dan alleen een bedrag. Ook de gewenste overdrachtsdatum, het financieringsvoorbehoud, een eventueel voorbehoud van bouwkundige keuring en de geldigheidsduur van het bod zijn belangrijk. De verkoper hoeft niet voor het hoogste bod te kiezen. Ook zekerheid en gunstige voorwaarden kunnen meewegen.
Het is daarom niet verstandig om zonder voorbereiding zomaar een hoger bedrag te noemen. Laat eerst beoordelen wat de woning waard is en welk bod financieel verantwoord is. Een aankoopmakelaar in Utrecht kan contact houden met de verkoopmakelaar, de situatie volgen en je adviseren zodra er opnieuw ruimte ontstaat om te bieden.
Wat is het verschil tussen onder bod versus verkocht onder voorbehoud?
De termen onder bod en verkocht onder voorbehoud worden vaak door elkaar gehaald. Ze beschrijven echter verschillende fasen van het verkoopproces.
Bij een woning die onder bod staat, zijn de verkoper en een geïnteresseerde koper meestal met elkaar in gesprek over de prijs en de voorwaarden. Er is nog geen volledige overeenstemming of er is nog geen door beide partijen ondertekende koopovereenkomst.
Bij verkocht onder voorbehoud hebben koper en verkoper wel overeenstemming bereikt en is de koopovereenkomst doorgaans ondertekend. De verkoop is alleen nog afhankelijk van afgesproken ontbindende voorwaarden. Denk aan het verkrijgen van de financiering, een bouwkundige keuring of het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie.
Het verschil kan als volgt worden samengevat:
| Status | Betekenis |
| Te koop | De woning is beschikbaar en geïnteresseerden kunnen reageren |
| Onder bod | Er wordt serieus onderhandeld, maar de koop is nog niet definitief |
| Verkocht onder voorbehoud | De koopovereenkomst is ondertekend, maar er gelden nog ontbindende voorwaarden |
| Verkocht | De relevante voorwaarden en termijnen zijn afgerond en de verkoop gaat door |
Ook de status verkocht onder voorbehoud geeft nog geen volledige zekerheid. De koper kan mogelijk een beroep doen op een geldige ontbindende voorwaarde. Wanneer de financiering bijvoorbeeld niet binnen de afgesproken termijn rondkomt en de koper correct aan de voorwaarden voor ontbinding voldoet, kan de woning opnieuw beschikbaar komen.
Na het tekenen van de koopovereenkomst heeft een particuliere koper bovendien drie dagen wettelijke bedenktijd. Deze periode begint op de dag nadat de koper een exemplaar van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Binnen de bedenktijd kan de koper zonder opgave van reden en zonder vergoeding van de koop afzien.
Een mondeling geaccepteerd bod telt niet als een vaste koop. Als je een woning wilt verkopen aan een particuliere koper, is het pas echt als alles op papier staat. De koper en verkoper moeten allebei hun naam onder de papieren zetten. Dit heet een koopcontract. De Rijksoverheid zegt dat er pas sprake is van koop als beide mensen het papier hebben getekend. In het contract staan ook alle regels en afspraken die horen bij het kopen van de woning. Dus: eerst alles goed opschrijven, dan tekenen, en dán is de koop pas rond.
Ben je geïnteresseerd in een woning die verkocht onder voorbehoud staat? Dan kun je je nog steeds bij de verkoopmakelaar melden. De kans dat de woning opnieuw beschikbaar komt is kleiner dan bij de status onder bod, maar de verkoop kan nog afvallen.
Houd er rekening mee dat de gebruikte statussen in de praktijk per makelaarskantoor of woningplatform enigszins kunnen verschillen. Vraag de verkoopmakelaar daarom altijd wat de status in de betreffende situatie precies betekent.
Hoe lang duurt een onderhandelingsproces gemiddeld?
Er bestaat geen vaste wettelijke termijn voor een onderhandeling over een woning. Soms bereiken koper en verkoper binnen een dag overeenstemming. In andere situaties duurt het meerdere dagen of langer, bijvoorbeeld wanneer partijen over de prijs, opleverdatum en ontbindende voorwaarden blijven onderhandelen.
In de praktijk duurt een onderhandeling vaak enkele dagen tot ongeveer twee weken. Dit is een indicatie en geen vaste regel. De duur is onder meer afhankelijk van:
- de snelheid waarmee koper en verkoper reageren;
- het aantal punten waarover wordt onderhandeld;
- de gekozen verkoopprocedure;
- de gewenste opleverdatum;
- de financiering en overige voorwaarden van de koper.
Ook kan de verkoper besluiten om een bod af te wijzen zonder een tegenvoorstel te doen. De woning kan dan weer als beschikbaar worden aangeboden of de verkoper kan met een andere geïnteresseerde verdergaan.
Een onderhandeling begint niet automatisch zodra je een bod uitbrengt. De verkoper kan het bod afwijzen, accepteren of een tegenvoorstel doen. Meestal is er sprake van een daadwerkelijke onderhandeling wanneer de verkoper inhoudelijk op het bod reageert met een tegenvoorstel.
Tijdens de onderhandeling zijn niet alleen de koopsom en een eventueel tegenbod belangrijk. Ook de voorwaarden kunnen bepalen of partijen tot overeenstemming komen. Veelvoorkomende onderdelen van een bod zijn:
- het bedrag dat je biedt;
- de gewenste datum van overdracht;
- het financieringsvoorbehoud;
- een voorbehoud van bouwkundige keuring;
- de overname van roerende zaken;
- de termijn waarvoor het bod geldig is.
Ontbindende voorwaarden beschermen je wanneer belangrijke onzekerheden nog niet zijn opgelost. De NVM noemt onder andere het financieringsvoorbehoud, een bouwkundige keuring, Nationale Hypotheek Garantie en een huisvestingsvergunning als mogelijke voorwaarden.
Probeer het proces niet onnodig te versnellen door voorwaarden weg te laten die je eigenlijk nodig hebt. Een bod zonder financieringsvoorbehoud kan voor een verkoper aantrekkelijk zijn, maar brengt voor jou als koper een groot financieel risico met zich mee wanneer je hypotheek niet rondkomt.
Zodra koper en verkoper het eens zijn over de koopsom en alle voorwaarden, worden de afspraken in de koopovereenkomst opgenomen. Controleer deze overeenkomst zorgvuldig voordat je tekent. Kijk niet alleen naar de prijs, maar ook naar de ontbindende voorwaarden, termijnen, roerende zaken, eventuele clausules en de afgesproken overdrachtsdatum.
Houd daarnaast rekening met de bijkomende uitgaven. Op onze pagina over overdrachtsbelasting lees je welk tarief bij jouw aankoop kan gelden.
Veelgestelde vragen over woningen onder bod
Wat betekent ‘onder bod’ precies bij een woning?
De precieze werkwijze kan per verkoopprocedure verschillen. Meld je daarom altijd bij de verkoopmakelaar wanneer je serieus geïnteresseerd bent. De woning is pas definitief verkocht nadat de vereiste afspraken schriftelijk zijn vastgelegd en de relevante voorwaarden en termijnen zijn afgerond.
Hoe lang duurt een onderhandeling bij een woning die ‘onder bod’ staat?
Een onderhandeling duurt gemiddeld één tot twee weken. Daarna is de woning verkocht of komt ze weer vrij. U kunt uw makelaar vragen u te informeren zodra de status verandert.
Dit is een gemiddelde en geen vaste termijn. Een eenvoudige onderhandeling kan binnen enkele dagen zijn afgerond, terwijl een ingewikkeld proces langer kan duren. De snelheid hangt af van de reacties van beide partijen en van de afspraken over de prijs, overdrachtsdatum en ontbindende voorwaarden.