Bij het kopen van een woning betaal je naast de koopprijs gemiddeld 4 tot 6 procent aan bijkomende kosten. Voor een woning van 400.000 euro betekent dat al snel 16.000 tot 24.000 euro aan extra uitgaven waar je rekening mee moet houden. Deze kosten zijn grotendeels verplicht en niet mee te financieren in je hypotheek. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de aankoopkosten van een woning, zodat je weet waar je financieel aan toe bent.
Met hoeveel bijkomende kosten moet je rekening houden bovenop de koopprijs?
Bovenop de koopprijs moet je rekenen op 4 tot 6 procent aan bijkomende kosten. Bij een woning van 350.000 euro gaat het dus al snel om 14.000 tot 21.000 euro. Deze kosten zijn niet in je hypotheek op te nemen en moet je dus zelf inbrengen als eigen geld.
De bijkomende kosten bij het kopen van een huis bestaan uit meerdere onderdelen. De grootste post is doorgaans de overdrachtsbelasting. Daarnaast betaal je notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte. Als je een aankoopmakelaar inschakelt, komen daar nog makelaarskosten bij. En als je een hypotheek afsluit, heb je te maken met advieskosten, taxatiekosten en eventuele kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Hieronder vind je een globaal overzicht van de meest voorkomende kostenposten:
- Overdrachtsbelasting: 2% van de koopprijs (voor starters onder voorwaarden 0%)
- Notariskosten: gemiddeld 1.500 tot 3.000 euro
- Taxatiekosten: gemiddeld 500 tot 900 euro
- Hypotheekadvies en bemiddeling: gemiddeld 2.000 tot 3.500 euro
- Aankoopmakelaar: variabel, vaak 1 tot 1,5% van de koopprijs
- Bouwkundige keuring (optioneel): gemiddeld 300 tot 600 euro
- NHG-premie (bij hypotheek tot de NHG-grens): 0,6% van het hypotheekbedrag
Wat zijn kosten koper en wie betaalt ze?
“Kosten koper” (k.k.) betekent dat de koper de bijkomende aankoopkosten betaalt die bij de overdracht van een woning horen. Dit zijn de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte. In Nederland is het de standaard dat de koper deze kosten draagt, tenzij anders afgesproken.
Je ziet de term “kosten koper” in vrijwel elke woningadvertentie. Het is belangrijk om te begrijpen dat dit een juridische afspraak is, geen onderhandelingspunt. De kosten koper zijn wettelijk vastgelegd en bestaan altijd uit dezelfde componenten: overdrachtsbelasting en notariskosten voor de eigendomsoverdracht.
Soms zie je ook “vrij op naam” (v.o.n.) bij nieuwbouwwoningen. In dat geval betaalt de verkoper (de projectontwikkelaar) de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte. Als koper ben je dan goedkoper uit, al kunnen er bij nieuwbouw andere bijkomende kosten zijn zoals meerwerk of aansluitkosten.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je bij een woning?
Voor de meeste kopers geldt een overdrachtsbelasting van 2% van de koopprijs. Starters tot 35 jaar die een woning kopen onder de vrijstellingsgrens betalen in 2026 geen overdrachtsbelasting, mits zij zelf in de woning gaan wonen. Beleggers en bedrijven betalen 10,4%.
De startersvrijstelling geldt voor kopers die:
- jonger zijn dan 35 jaar op het moment van de overdracht
- de woning zelf gaan bewonen (geen verhuur)
- de vrijstelling nog niet eerder hebben gebruikt
- een woning kopen onder de geldende vrijstellingsgrens (controleer de actuele grens voor 2026)
Koop je samen met een partner en voldoet slechts één van jullie aan de leeftijdseis? Dan betaalt degene boven de 35 jaar wel 2% overdrachtsbelasting over zijn of haar aandeel. Het is slim om dit van tevoren goed te berekenen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan bij de notaris.
Wat kost een notaris bij het kopen van een huis?
De notariskosten bij het kopen van een huis liggen gemiddeld tussen de 1.500 en 3.000 euro, afhankelijk van de notaris en de complexiteit van de transactie. Je betaalt altijd voor twee aktes: de leveringsakte (eigendomsoverdracht) en de hypotheekakte.
Notarissen zijn vrij in het bepalen van hun tarieven, dus het loont om meerdere offertes op te vragen. Let daarbij niet alleen op de prijs, maar ook op wat er is inbegrepen. Soms zijn kadasterkosten en inschrijfkosten apart vermeld, soms zitten ze al in het totaaltarief.
Leveringsakte
De leveringsakte legt de eigendomsoverdracht van de woning vast. De notaris schrijft deze akte in bij het Kadaster, waarna jij officieel eigenaar bent. De kosten voor de leveringsakte vallen onder de “kosten koper” en zijn voor jouw rekening.
Hypotheekakte
De hypotheekakte is een apart document dat de geldverstrekker het recht geeft op de woning als onderpand. Ook deze akte wordt opgesteld door de notaris en kost gemiddeld 500 tot 1.000 euro. Dit bedrag staat los van de leveringsakte en is eveneens voor rekening van de koper.
Welke hypotheekkosten komen er bij een aankoop kijken?
Bij het afsluiten van een hypotheek betaal je naast de rente ook eenmalige kosten. Denk aan advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten en eventueel de NHG-premie. Samen kunnen deze kosten oplopen tot 4.000 à 5.000 euro of meer, afhankelijk van je situatie.
De belangrijkste hypotheekkosten op een rij:
- Advies- en bemiddelingskosten: een hypotheekadviseur rekent gemiddeld 2.000 tot 3.500 euro voor het hele traject van advies tot afsluiting
- Taxatiekosten: de bank wil weten wat de woning waard is en vraagt daarvoor een gevalideerd taxatierapport; dit kost gemiddeld 500 tot 900 euro
- NHG-premie: als je een hypotheek afsluit met Nationale Hypotheek Garantie, betaal je 0,6% van het hypotheekbedrag als eenmalige premie; hier staat een vangnet tegenover als je de lasten niet meer kunt dragen
- Bankgarantie of waarborgsom: bij het tekenen van de koopovereenkomst betaal je vaak 10% van de koopprijs als waarborgsom of stel je een bankgarantie; dit is geen verloren geld, maar een zekerheid voor de verkoper
Een taxatierapport is in bijna alle gevallen verplicht als je een hypotheek aanvraagt. Het rapport moet worden opgesteld door een taxateur die is ingeschreven bij het NRVT en bij voorkeur gevalideerd via het NWWI. Alleen dan accepteert de bank het rapport.
Zijn er kosten bij het kopen van een huis die je kunt terugkrijgen?
Ja, een deel van de aankoopkosten is fiscaal aftrekbaar. De kosten die direct verband houden met de hypotheek, zoals advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten en de kosten voor de hypotheekakte, mag je aftrekken van je belastbaar inkomen in het jaar van aankoop.
Kosten die je wel kunt aftrekken:
- Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
- Taxatiekosten die zijn gemaakt voor de hypotheekaanvraag
- Notariskosten voor de hypotheekakte
- NHG-premie
Kosten die je niet kunt aftrekken:
- Overdrachtsbelasting
- Notariskosten voor de leveringsakte
- Kosten voor een aankoopmakelaar
- Kosten voor een bouwkundige keuring
De aftrek geldt alleen als je de woning als eigen woning gebruikt en je een eigenwoningschuld hebt. Raadpleeg altijd een belastingadviseur of hypotheekadviseur om te bepalen welke kosten in jouw situatie aftrekbaar zijn, omdat de regels kunnen wijzigen.
Hoe Paul Dijkstra Makelaars helpt bij het kopen van een woning
Een woning kopen brengt veel financiële en juridische aandachtspunten met zich mee. We begeleiden je bij elke stap van het aankoopproces, zodat je goed geïnformeerd beslissingen neemt en niet voor onverwachte kosten komt te staan.
Wat we voor je doen als aankoopmakelaar:
- We gaan mee naar bezichtigingen en beoordelen de woning op bouwkundige, juridische en financiële aandachtspunten
- We adviseren over de biedstrategie op basis van onze kennis van de Utrechtse woningmarkt
- We voeren de onderhandelingen namens jou en bewaken je belangen
- We controleren de koopovereenkomst en begeleiden je tot en met de overdracht bij de notaris
- We werken samen met een hypotheekadviseur in hetzelfde pand, zodat je makelaarsbegeleiding en financieel advies op één locatie kunt combineren
Wil je weten wat aankoopbegeleiding voor jou kan betekenen, of heb je vragen over de kosten die bij jouw situatie horen? Neem gerust contact met ons op. De meeste mensen bellen ruim voordat ze echt gaan kopen, en dat is precies het goede moment om samen te kijken wat er op je afkomt. Je kunt ook vrijblijvend binnenlopen bij Paul Dijkstra Makelaars aan de Adriaen van Ostadelaan 16 in Utrecht, maandag tot en met vrijdag tussen 8.45 en 17.30 uur.