Een huis kopen begint met één vraag: waar moet je vooraf op letten? Het korte antwoord is: je eigen financiële positie, de kosten bovenop de koopsom, en de staat van de woning. Wie die drie dingen goed in kaart heeft voor de eerste bezichtiging, staat veel sterker. De vragen hieronder leiden je door de belangrijkste onderdelen van het koopproces.
Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?
Je hebt minimaal 5 tot 10 procent van de koopsom aan eigen geld nodig. Met dit geld dek je de kosten die je niet kunt meefinancieren met je hypotheek. Bij een woning van 350.000 euro gaat het al snel om 17.000 tot 35.000 euro die je zelf moet inbrengen.
Die kosten bestaan uit meerdere posten. De overdrachtsbelasting bedraagt 2 procent van de koopsom voor woningen die je zelf gaat bewonen. Daarboven komen de notariskosten, de taxatiekosten en de kosten voor hypotheekadvies. Samen vormen die de zogeheten kosten koper. Je kunt deze bedragen niet meefinancieren, dus je moet ze echt zelf hebben staan.
Wil je na de aankoop ook verbouwen, verduurzamen of inrichten? Reken dan op extra eigen middelen bovenop die kosten. Een buffer van twee tot drie maanden aan vaste lasten is ook verstandig om achter de hand te houden.
Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam?
Kosten koper (k.k.) betekent dat jij als koper de bijkomende kosten betaalt: overdrachtsbelasting, notariskosten voor de levering en inschrijving in het Kadaster. Bij vrij op naam (v.o.n.) zijn die kosten al door de verkoper of projectontwikkelaar betaald. Het verschil kan oplopen tot enkele procenten van de koopsom.
In de bestaande koopwoningenmarkt wordt vrijwel alles kosten koper aangeboden. Vrij op naam kom je voornamelijk tegen bij nieuwbouwwoningen. Als je een woning ziet aangeboden voor 400.000 euro k.k., betaal je bovenop die 400.000 euro nog de bijkomende kosten. Bij v.o.n. is 400.000 euro het totale bedrag dat je betaalt voor de eigendomsoverdracht.
Let bij het vergelijken van woningen altijd op welke aanduiding er staat. Een woning die k.k. wordt aangeboden lijkt goedkoper dan hij is als je de bijkomende kosten er niet bij optelt.
Hoe weet je hoeveel hypotheek je kunt krijgen?
Hoeveel hypotheek je kunt krijgen hangt af van je bruto jaarinkomen, je vaste lasten en de waarde van de woning. Banken hanteren daarvoor wettelijke normen, maar het maximale bedrag dat een bank wil verstrekken is niet automatisch het bedrag dat je comfortabel kunt dragen.
Een rekentool geeft een indicatie, maar die houdt geen rekening met je persoonlijke situatie. Wil je in de toekomst verbouwen, een gezin starten of minder gaan werken? Dan kan de maximale hypotheek al te krap of juist te ruim zijn voor wat je echt wilt. Een hypotheekadviseur rekent dat voor je door op basis van jouw specifieke plannen.
Wat ook meetelt is het energielabel van de woning. Bij een slecht label mag je in sommige gevallen iets meer lenen voor verduurzaming, maar je betaalt in de tussentijd wel een hogere energierekening. Dat raakt je maandlasten direct.
Weet je voor de eerste bezichtiging al wat je kunt lenen, dan bied je rustiger en verlies je minder woningen aan andere kopers die beter zijn voorbereid.
Waar moet je op letten tijdens een bezichtiging?
Tijdens een bezichtiging let je op de staat van de woning, maar ook op wat je niet ziet. Kijk naar de kozijnen, het dak, de fundering en de installaties. Vochtvlekken, scheuren in muren en verouderde elektra zijn signalen die je niet mag negeren, ook al zijn ze klein.
Technische staat van de woning
Vraag altijd naar het bouwjaar en of er recentelijk onderhoud is gepleegd aan het dak, de cv-ketel en de gevels. Een woning met achterstallig onderhoud kan je na aankoop duizenden euro’s kosten. Een bouwtechnische keuring is dan ook een verstandige stap, zeker bij oudere woningen.
Juridische en planologische aandachtspunten
Controleer of de woning in een beschermd stadsgezicht ligt. In Utrecht gelden in meerdere wijken strikte welstandseisen aan materiaal en kleur. Als je verbouwplannen hebt, kan dat een vergunningsproces betekenen dat je niet had verwacht. Kijk ook of er erfpacht op de grond rust, want dat heeft gevolgen voor je maandlasten en de herfinanciering van je hypotheek. Gaat een aankoopmakelaar met je mee, dan let die op dit soort punten die je tijdens een rondleiding snel over het hoofd ziet.
Wat zijn de risico’s van een huis kopen zonder voorbehoud?
Een bod uitbrengen zonder financieringsvoorbehoud betekent dat je de woning koopt, ook als de bank je hypotheekaanvraag afwijst. Lukt de financiering toch niet, dan riskeer je een boete van 10 procent van de koopsom. Bij een woning van 350.000 euro is dat 35.000 euro.
In een krappe markt kiezen sommige kopers bewust voor een bod zonder voorbehoud om aantrekkelijker te zijn voor de verkoper. Dat is alleen verantwoord als je de financiering al nagenoeg zeker hebt. Weet je precies wat je kunt lenen en heb je voldoende eigen vermogen, dan is het risico kleiner. Maar wie dat niet zeker weet, neemt een groot financieel risico.
Hetzelfde geldt voor het weglaten van een bouwkundig voorbehoud. Als je na de koop ontdekt dat er sprake is van ernstige gebreken, heb je weinig verhaal als je dat voorbehoud niet had opgenomen. Neem voorbehouden alleen weg als je weet wat je doet en de risico’s kunt dragen.
Hoe verloopt het koopproces van bod tot sleuteloverdracht?
Het koopproces loopt van bod tot sleuteloverdracht in een aantal vaste stappen. Zodra je bod is geaccepteerd, teken je de koopovereenkomst. Daarna heb je drie dagen wettelijke bedenktijd. Vervolgens lopen de hypotheekaanvraag en de taxatie parallel, en sluit je af bij de notaris met de eigendomsoverdracht.
- Bod uitbrengen op basis van je maximale budget en de marktwaarde
- Koopovereenkomst tekenen met afgesproken ontbindende voorwaarden en een datum voor de overdracht
- Drie dagen bedenktijd voor de koper om zich zonder opgave van reden terug te trekken
- Hypotheekaanvraag en taxatie afronden binnen de termijn van het financieringsvoorbehoud
- Notarisafspraak voor de eigendomsoverdracht en het tekenen van de hypotheekakte
- Sleuteloverdracht na betaling van de koopsom via de notaris
De einddatum van het financieringsvoorbehoud moet je goed in de gaten houden. Mis je die deadline, dan kan dat een boete opleveren. Houd ook de datum van de notarisafspraak scherp: de overdrachtsbelasting en de notariskosten moeten voor die datum klaarstaan op de rekening van de notaris.
Hoe Paul Dijkstra Makelaars helpt bij het kopen van een woning
Een huis kopen gaat sneller mis dan de meeste mensen verwachten. De financiering die net niet rondkomt, een voorbehoud dat verloopt, of een gebrek dat je tijdens de bezichtiging niet zag. Wij helpen je om die valkuilen te vermijden. Dit is wat je van ons kunt verwachten:
- Wij gaan mee naar bezichtigingen en letten op wat jij tijdens een rondleiding makkelijk over het hoofd ziet, van technische staat tot juridische aandachtspunten
- Wij rekenen voor je uit tot hoever je kunt gaan met een bod, zodat je niet in de emotie over je grens heen gaat
- Wij bewaken de termijnen van het financieringsvoorbehoud en de notarisafspraak, zodat je zelf geen data bij hoeft te houden
- Wij werken samen met een hypotheekadviseur die je voor de eerste bezichtiging al vertelt wat je kunt lenen en wat een woning je per maand kost
- Wij voeren ook taxaties uit die door het NWWI zijn gevalideerd en die elke bank accepteert
Wil je weten wat jij kunt lenen voordat je gaat kijken? Of zoek je een aankoopmakelaar in Utrecht die meedenkt van het eerste bod tot de sleuteloverdracht? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. De meeste mensen bellen ons ruim voordat ze echt kopen. Dat is precies het goede moment. Paul Dijkstra Makelaars denkt graag met je mee.