Je betaalt de courtage aan een verkoopmakelaar meestal pas nadat de woning is verkocht. Bij de gebruikelijke “no cure no pay”-afspraak wordt het bedrag verschuldigd zodra de koopovereenkomst definitief is, en je rekent het meestal af bij de notaris op de dag van de overdracht.
Dat geldt niet voor elke afspraak. Sommige makelaars werken met vaste kosten vooraf of met een combinatie van een startbedrag en een succesvergoeding. Hieronder lees je op welk moment je betaalt, wat het kost en wat er in de opdracht staat.
Op welk moment wordt de courtage precies verschuldigd?
De courtage is verschuldigd op het moment dat de koopovereenkomst tot stand komt en de ontbindende voorwaarden zijn verstreken. Een mondeling bod of een getekend voorbehoud is nog geen verkoop. De betaling zelf vindt in de praktijk plaats rond de overdracht bij de notaris.
Het precieze moment staat in de opdrachtbevestiging. Veel makelaars sturen de factuur na het verstrijken van de bedenktijd van drie dagen, anderen wachten tot de sleuteloverdracht. Let op deze momenten in het verkooptraject:
- Bod geaccepteerd: je hebt een akkoord, maar er is nog niets verschuldigd.
- Koopovereenkomst getekend: de koop is rond, de bedenktijd voor de koper loopt.
- Ontbindende voorwaarden vervallen: de verkoop staat vast, vaak het moment waarop de courtage opeisbaar wordt.
- Overdracht bij de notaris: de courtage wordt meestal verrekend met de verkoopopbrengst.
Verrekening via de notaris is handig voor je. Je hoeft het bedrag niet apart over te maken, omdat de notaris het van de koopsom inhoudt en doorbetaalt.
Moet je courtage betalen als de woning niet verkocht wordt?
Bij een no cure no pay-afspraak betaal je geen courtage als de woning niet wordt verkocht. Je betaalt dan alleen de kosten waarover je vooraf schriftelijk afspraken hebt gemaakt. Controleer daarom altijd of er naast de courtage vaste bedragen in de opdracht staan, bijvoorbeeld voor foto’s of een brochure.
Let wel op een uitzondering: de bonus- of tussentijdse afrekenregeling. Verkoop je de woning tijdens de looptijd van de opdracht op een andere manier, bijvoorbeeld aan een bekende, dan kan de makelaar toch recht hebben op courtage. Dat staat meestal in de overeenkomst.
Trek je de woning zelf terug van de markt, dan kan een makelaar de gemaakte kosten in rekening brengen. Vraag vooraf wat er bij beëindiging van de opdracht gebeurt, zodat je daar niet achteraf van schrikt.
Hoeveel courtage rekent een verkoopmakelaar gemiddeld?
De meeste verkoopmakelaars rekenen een percentage van de verkoopprijs, vaak tussen ongeveer 1 en 2 procent, exclusief btw. Daarnaast werken sommigen met een vast bedrag. De hoogte verschilt per kantoor, regio en dienstverlening, dus vergelijk altijd meerdere offertes.
Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Verkoop je een woning voor 500.000 euro en rekent je makelaar 1,5 procent, dan is de courtage 7.500 euro exclusief btw. Een lager percentage klinkt aantrekkelijk, maar kijk ook naar wat je ervoor krijgt.
| Model | Hoe werkt het? | Let op |
|---|---|---|
| Percentage van de verkoopprijs | Je betaalt een percentage bij succesvolle verkoop | Hogere verkoopprijs betekent hogere courtage |
| Vast bedrag | Je betaalt een afgesproken bedrag, los van de prijs | Vaak ook bij niet verkopen verschuldigd |
| Combinatie | Laag startbedrag plus succesvergoeding | Controleer wat het startbedrag dekt |
Vraag in een kennismakingsgesprek wat het totaalbedrag wordt, en laat dat op papier zetten voordat je iets tekent.
Welke kosten komen bovenop de courtage?
Bovenop de courtage betaal je vaak btw, marketingkosten en eventueel kosten voor een energielabel of bouwkundig rapport. Sommige makelaars rekenen deze posten al mee in de courtage, andere factureren ze apart. Vraag daarom altijd om een volledige kostenopstelling.
Dit zijn de kostenposten waar je mee te maken kunt krijgen:
- Btw: 21 procent over de courtage, tenzij de offerte het bedrag al inclusief btw noemt.
- Fotografie en brochure: soms inbegrepen, soms een apart bedrag.
- Plaatsing op Funda: de kosten voor online zichtbaarheid zitten meestal in het pakket, maar niet altijd.
- Energielabel: wettelijk verplicht bij verkoop, de kosten liggen bij jou als verkoper.
- Taxatierapport of waardebepaling: een gratis waardebepaling kost niets, een gevalideerde taxatie wel.
- Notariskosten: de kosten voor de leveringsakte betaalt meestal de koper, de verkoper betaalt eventueel de royementskosten van de hypotheek.
Het verschil tussen een waardebepaling en een taxatie is relevant. Een waardebepaling is een mondelinge inschatting van de marktwaarde, een taxatie is een officieel rapport dat een bank of notaris accepteert.
Kun je over de courtage van een makelaar onderhandelen?
Ja, je kunt over de courtage van een verkoopmakelaar onderhandelen, vooral bij een woning in een gewilde buurt of een hogere verkoopprijs. Een makelaar zal een lager tarief eerder accepteren als de verkoop weinig risico en inspanning lijkt te kosten.
Onderhandelen werkt het best als je gerichte vragen stelt in plaats van alleen om korting te vragen. Probeer deze aanpakken:
- Vraag offertes van minimaal twee of drie makelaars en leg ze naast elkaar.
- Vraag welke diensten in het tarief zitten, en onderhandel over de pakketten in plaats van alleen over het percentage.
- Bied een langere opdrachtperiode of exclusiviteit aan in ruil voor een lager tarief.
- Vraag naar een staffel, waarbij het percentage daalt boven een bepaalde verkoopprijs.
Houd wel je gezonde verstand erbij. De goedkoopste makelaar is zelden de beste. Een scherp tarief helpt je niet als de woning langer te koop staat of onder de marktwaarde wordt verkocht.
Wat staat er over courtage in de opdrachtbevestiging?
In de opdrachtbevestiging staat het tarief, het moment waarop de courtage verschuldigd wordt, de looptijd van de opdracht en de voorwaarden bij beëindiging. Ook de kosten naast de courtage horen er schriftelijk in. Lees dit document zorgvuldig voordat je tekent.
Let in de opdracht tot dienstverlening op deze punten:
- Tarief en berekening: percentage of vast bedrag, inclusief of exclusief btw.
- Verschuldigdheid: op welk moment je betaalt en aan wie.
- Looptijd en opzegging: hoe lang de opdracht loopt en wat je betaalt als je eerder stopt.
- Exclusiviteit: of je in die periode ook zelf of via een andere makelaar mag verkopen.
- Bijkomende kosten: welke posten buiten de courtage vallen.
Heb je vragen over een clausule, vraag dan om uitleg voordat je ondertekent. Een goede makelaar neemt de tijd om elk onderdeel toe te lichten.
Hoe Paul Dijkstra Makelaars helpt met de courtage bij je woningverkoop
Bij Paul Dijkstra Makelaars weet je vooraf waar je aan toe bent. We bespreken ons tarief in het kennismakingsgesprek en zetten het op papier voordat je iets tekent. Dit krijg je van ons:
- Een duidelijk overzicht van de courtage en alle kosten die daarbij horen.
- Eén vaste makelaar die je dossier kent en je van begin tot eind begeleidt.
- Kennis van de Utrechtse woningmarkt, met veel ervaring in Utrecht-Oost.
- Een gratis waardebepaling, en een NWWI-gevalideerde taxatie als je een rapport nodig hebt.
- Hypotheekadvies op één locatie, zodat je woning en financiering bij elkaar komen.
Wil je weten wat we voor jouw woning rekenen? Lees meer over verkopen met onze makelaars of neem contact op voor een vrijblijvend gesprek. Je hoort binnen een werkdag van ons. Kijk ook op de website van Paul Dijkstra Makelaars voor meer informatie over onze werkwijze.